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项目投资规划 2．2 项目基本信息 项目投资决策是工程项目开发过程的一个十分重要的环节。项目投资决策的科学性，直接关系到项目成功与否。因此，必须做好项目投资资源的统筹规划工作。在做项目投资规划之前，应该对整个项目的设想、构成与项目定位有—个基本的考虑。 1．2．2．1 项目概况 纺织城项目以星级硬件构筑五星级经营平台，主要功能体现在以下三方面： (1)五星级纺织品牌展贸中心。纺织城建筑以零售大商场标准设计，6.3—7m超高层高主干道宽16m、次干道宽10m超宽通道，豪华装修，兼具专业功能的实用性与零售购物中心的高档品质和气度。40万m2商业面积，5 000多个纺织品牌常年层位，10万m2旗舰展示中心，以5倍于GZ交易会的规模，倾力打造全国硬件设施最好的纺织交易平台。 (2)甲A写字楼，最优的总部办公平台。46层的地标式甲A写字楼，建筑面积超过6万m2，建成后将成为ZH区地标性建筑。建筑格局专为纺织企业量身定制，填补ZD商圈高级写字楼的空白，满足纺织企业总部办公、形象展示、产品研发设计等多元商务办公需要，树立纺织企业的品牌形象。 (3)纺织商务公寓，完善商圈产业生态链。26万m’的商住两用公寓，为纺织上下游产业链提供办公与居住空间。纺织城将引进产品研发、检测、认证、采购代理等纺织产业服务机构，并为服装设计师、品牌推广策划等服务群体提供主题公寓，促进纺织产业链互动，形成完整产业生态园。 另外，纺织城项目以一流配套缔造产业服务基地。其中包括商圈唯——的四星级专题酒店，国内首创的纺织主题会所，纺织潮流发布中心，中国纺织产品数据中心，国内首座纺织博物馆。 纺织城项目主要技术经济指标如表1-2所示。 序号 名称 单位 指标 备注 1 占地面积 M2 188800 2 建筑面积 M2 889100 3 容积率 4.8 4 建筑密度 35% 5 绿化率 30% 6 经济指标 6.1 项目总投资 万元 434106 6.2 建设期 年 3 6.3 年平均利润 万元 78551 税后 6.4 投资回收期 年 3.3 税后 表1—2 纺织城项目主要技术经济指标表 1．2．2．3 纺织城项目定位 1．项目整体定位 纺织城项目的整体定位为GZ纺织博览中心，并逐步发展成为我国纺织行业中心。 它集成高附加值纺织产品、强势品牌，加强塑造品牌与形象展示，强化产业服务与技术化管理，以大规模、多物业形态形成专业市场的领先优势，形成细分品类的规模特色，以商贸为龙头、服务为核心、配套为支持，打造我国纺织品牌国际汇展贸易中心，推动GZ市纺织商圈向“中国纺织行业中心”的方向发展。 项目建成后将发挥以下上要职能。 (1)我国轻纺品优势品牌和产品的展贸、集散中心。 (2)我国优势轻纺企业营销总部基地。 (3)我国纺织品流行色发布与新技术、新产品交易中心。 (4)我国纺织品行业标准中心、产品检测中心。 具体职能通过以下方式实现： (1)我国优势企业、品牌最高屉贸平台，国际纺织品采购中心。 (2)以针织、梭织、辅料大线条分区，形成细分品类的规模优势。 (3)以商贸为龙头、服务为核心、配套为支持，打造轻纺行业中心。 (4)以写字楼、专题公寓、酒店为载体，建立纺织企业总部基地。 项目最终将成为集成旗舰展示平台、产品展贸中心、渠道拓展中心、媒介中心的纺织龙头企业营销总部；集成权威设计机构，资信、技术交易与研发设计中心为一体的研发总部，以及金融、信息、商务、物流配套以及辐射东南亚的区位和港口优势建设后勤服务总部。 2．项目功能定位规划 项目的功能分区战略、规划和实施将密切配合政府区域发展规划，与现有产业组合布局、功能配套相协调，差异化建设，规模化交易，推动ZD商圈成为我国纺织行业的行业中心。纺织城项目功能定位规划如图1-2所示。 3．项目目标市场定位 (1)本地市场：对ZD商圈现有临时简陋市场进行改造，吸收商圈内实力商户，实现商圈的功能和业态升级。 (2)国内市场：乘我国纺织生产基地的转移之势，辐射内地不断发展的庞大纺织产业，使ZD商圈成为我国纺织的行业中心。 (3)国际市场：依托ZD商圈原有的国际知名度，利用会展经济的国际影响山，拓展东南亚、中东、非洲等地区市场，使GZ市成为我国纺织品进入国际市场的展示与交易窗口。 4．目标客户 项目的目标客户主要有：①GZ市纺织商圈(ZD商圈、海印商圈、光复南商圈)内具备一定实力与产品质量的纺织商户。②江苏、浙江、福建等地龙头纺织品生产企业（休闲布料、经编布料、西服