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房地产基础知识培训 欢迎加入世家房产 我们的目标 让您成为一名专业的房地产经纪人 第一章 房地产基本概念 第一节 房产与地产 一、房地产的概念 房产和地产的总称 是由土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 经济学上称为不动产 房产的特性与特点 特性： 不可移动性 长期使用性 附加收益性 异质性 资本和消费品的二重性 易受政策影响性 相互影响性和深受周围社区环境影响性 特点： 房产地产不可分割 实体财产和财产权利的有机结合，它的核心权利是房屋所有权＆土地使用权 房地产是不动产 非标准化：土地的形状等不同土地上的建筑物的位置结构朝向等不同 二、地产的概念 地产是指能够为权利人带来收益或满足其权利人工作和生活需要的土地资源 地产的类型 居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地 特殊用地 水域和其他用地 保留地 三、土地所有权的概念与分类 土地所有权的概念分类 土地所有权： 土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权的分类 国家土地所有权（国有土地） 集体土地所有权（集体土地) 土地使用权获得方式及出让年限 1.发展商只有得到土地才能建房 获得土地使用权方式： a.招标、拍卖(开发商获取土地主要方式)六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用，军用等政府用地.） 2.国有土地使用权出让年限 a住房用地70年 b工业用地50年 c科教、文体、卫生用地50年 d商业、旅游、娱乐用地40年 e综合或其他用地50年 四、房产的概念与分类 房产的概念： 是指单纯的建筑物，建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某种特定情况下需要把它单独看待。 房产的分类： 住宅建筑物 生产用房 办公用房 其他楼宇 五、房产所有权的分类 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是指使用财产的前提条件 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们的生产和生活的需要 收益权：指凭借所有权取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 第二节房地产市场 一、房地产市场及概念 房地产市场的概念 房地产市场： 是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。 房地产市场的分类 1.按用途（功能）划分： 可分为居住房地产市场和非居住房地产 市场两大类。 2.按档次划分： 可分为高档房地产市场、中档房地产市 场和低档房地产市场。 3.按区域范围划分： 可分为整体房地产市场和区域房地产市 场两大类。 4.按交易方式划分： 可分为房地产买卖市场和房地产租赁市 场两大类。 5.按交易目的划分： 可分为房地产使用市场和房地产 投资市场两大类。 6．按流转次数划分： 房地产一级市场: 是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（具体为土地使用权出让市场） 房地产二级市场: 是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（具体新开发的商品房的初次交易市场） 房地产三级市场: 即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场） 7.按时间划分：可分为过去的房地产市场，现在的房地产市场和未来的房地产市场。 二、房地产市场的特点 房地产市场的特点 经营对象的非流动性 流通形式的多样性 市场的统一性