奥林匹克花园的开发模式和合作模式.doc

奥林匹克花园的开发模式 奥林匹克花园采用了一条与万科、中海等公司不同的发展道路，不是以绝对控股为主发展，而是以合作方式发展，具体的品牌扩展模式有下面几种： A1模式（控股型项目）：这类项目管理集团将作为项目公司的主要运作者，直接参与开发的全过程，地点集中在特大型城市和省会城市。A1模式的代表项目有北京、上海、天津奥林匹克花园等，A1模式项目作为奥林匹克花园的“样板产品”，起着“排头兵”的作用。 A2模式（控股型项目）:通过品牌和资源优势获取相对低价的项目所需用地，管理集团出资并控股组建项目公司负责对土地进行适度的整理和开发，通过出让土地的方式参股成立的奥林匹克花园项目公司，协助合作方共同建设奥林匹克花园。A2模式地点主要集中在大型城市和经济发达地区的城市，代表项目有沈阳、常州奥林匹克花园等。 B模式（参股型项目或加盟型项目）：在管理集团的协助和管理下，由合作方出资并控股，管理集团参股成立奥林匹克花园项目公司独立完成从征地到交楼的全部开发过程。合作方预先支付管理集团不低于10万平方米的品牌使用费作为加盟奥林匹克花园的费用，品牌使用费原则上按售楼价的的3％支付，但最低不得低于60元/平方米。所成立的奥林匹克花园项目公司注册资金不得低于3000万元，管理集团投入的资金占项目公司股份的10%-18%，享受股东权益，向项目公司派出一名董事和一名高级管理人员。B模式地点主要集中在经济发达的、城市人口在100万以上的大中型城市，代表项目有重庆、成都、武汉、青岛奥林匹克花园等。 C模式（示范型项目）：以品牌和资源的优势，管理集团通过承诺地方政府建设体育场馆或公共设施而以补偿用地方式获得项目用地。项目公司以地方政府支持和土地抵押贷款等方式获得开发资金，通过快速滚动式的开发完成体育场馆和奥林匹克花园的建设，同时促使周边土地增值，争取获得更大利润。C模式主要集中在的中型城市，主要代表有正在进行开发的有广东佛山奥林匹克花园、福建漳州奥林匹克花园、河南商丘奥林匹克花园等。 D模式：利用房地产业基金、房地产信托，发展D模式，即由管理公司寻找、选择投资者（采用股权融资、债券融资，或可转换股权等），由管理集团全权负责项目运作，而投资者享受固定收益或半固定收益。 奥林匹克花园合作内容与程序 ? 作为奥林匹克花园品牌管理者，中体奥林匹克花园管理集团将为奥林匹克花园项目公司提供全程指导和顾问服务，核心合作内容如下： 中体奥林匹克花园管理集团所提供的所有服务都是顾问式服务，项目运营管理方面的大量具体工作有些是需要奥林匹克花园项目公司去完成，而有些是需要相关合作单位去完成的。 下面从房地产开发的各个阶段和房地产开发的各个方面介绍中体奥林匹克花园集团提供服务的具体内容。 房地产开发的各个阶段提供的服务内容： 第一阶段 市场定位研究与总案策划阶段 与项目策划公司一道，协助奥林匹克花园项目公司进行详细的市场调研，并进行深入的市场定位研究工作。与奥林匹克花园项目公司共同研讨商定，形成市场定位的方向性决策，完成市场调研报告，并组织专业人员参加项目定位研讨会，确定市场定位、产品定位、细分市场定位、目标客户群定位等。 协助进行规划构想，明确各种限制性因素和基本可行条件，同时根据对现状的认识，开放性讨论现有各种规划构想，进一步明确项目可能性发展方向； 与奥林匹克花园项目公司、项目策划公司以及设计公司共同探讨项目的核心概念，并对建筑设计单位的初步规划设计提出建议； 协助奥林匹克花园项目公司拟定开发计划和资金运作计划，并对销售进度和价格目标，开工安排及前期销售准备等工作提出建议。 协助奥林匹克花园项目公司相关报批手续，争取优惠政策。 向奥林匹克花园项目公司推荐并选定一些必要的合作机构，包括媒体中介公司、广告制作公司、销售中心设计公司、销售软件公司、销售代理公司、物业管理公司等。 根据市场定位方案和产品建议书，通过召开研讨会等形式，形成项目的总案策划报告。 第二阶段 规划设计阶段 通过与设计单位的定期研讨会和不定期交流，参与项目方案的总体规划设计的讨论，并对总体规划方案进行全面的论证，由奥林匹克花园项目公司、中体奥林匹克花园管理集团、设计单位共同研究、修改、确定产品设计，使产品系统设计定型，达到可以支持建设和销售的要求，形成总体规划设计方案的成果图件，最终形成报批方案。 第三阶段：销售阶段 （一） 销售前期 与奥林匹克花园项目公司、项目策划公司共同商定项目推广和销售管理运作模式。 汇同项目策划公司、广告公司等与奥林匹克花园项目公司共同商定根据产品特点提出的项目市场形象设计及整体推广方案建议。 对售楼处及样板楼设计、结构施工、装修装饰设计提供建议。 对模型、效果图、户外广告制作、工地包装提供建议。 对项目VI设计提供建议，并提供其他奥林匹克花园的广告设计参考