a可行性报告大纲手册(lm)..doc

房地产项目可行性研究大纲（刘锰版） 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。宏观经济运行状况国内生产总值）第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量固定资产投资总额其中房地产开发比重房地产开发景气指数社会消费品零售总额居民消费价格指数商品住宅价格指数国家宏观国家宏观金融政策货币政策利率房地产按揭政策开发流通项目所在地政府相关的政策法规房地产市场总体供现状开发总量、竣工总量、积压总量商品住宅市场板块的划分及其差异商品住宅平均价格走势土地出让金未成交情况现场竞标分析地价指数地价占房价的比例（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目地块附近居住的常住人口、家庭户数）项目环境分析短中期政府项目地块的市政规划项目土地性质调查地块位置红线图土地规划使用性质七通一平现状项目周边环境调查景观治安人文景水、空气、噪音、（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）宅市场供应总量分析住宅市场建筑类型分析住宅市场户型分析住宅市场价格分析住宅市场销售分析二手市场现状及特征SWOT分析项目地块的优势项目地块的劣势项目地块的机会点项目地块的威胁及困难点项目市场定位购买者动机购买时机、季节性购买反应建筑规模与风格建筑布局和结构（绿地面积、公共设施、层高、采光通风、管道布线）（网球场、健身房、、、）物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）项目价值中标价格市场价格承受价格类比可实现价值分析法周边竞争楼盘的售价和租价作为参照土地延展价值建筑风格和立面的设计材质单体户型设计建筑空间布局小区配套和物业管理形象包装和营销策划发展商品牌和实力项目定价模拟均价的确定类比价值算术平均法有效需求成本加价法分析有效市场价格范围确保合理利润率，追加有效需求价格项目中具体单位的定价模拟差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）差异性价格系数的确定确定基础均价确定系数确定幅度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 可行性研究 2 初步设计 3 施工图设计 4 地下工程 5 地上工程 6 设备装饰工程 7 市政配套工程 8 结顶 9 外立面 10 景观 11 收尾工程 12 竣工 销售计划 项目销售周期为X年，分X期 序号 时间 内容 200X年 200X年 200X年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 一期开盘 2 强销 3 二期开盘 4 强销 5 三期开盘 6 强销 7 交付期 8 尾盘期 9 售罄 资金计划 项目总投资达 万元。自有资金 万元，银行贷款 万元，联营合作 万元。筹资成本为 万元。 项目投入产出分析 地下建筑面积 车位 其它 项目成本（表4） 土地成本（预估计） 建设成本（前期费用、设计费用、建安费用、销售费用、管理费用） 银行利息（贷款额为预估计） 成本总额 项目成本估算表 序号 分项费用名称 费 用 征 收 标准（预测）成本 依据（批准文号） 部 门 收费标准 （万元） 备注 　 建筑总面积： 占地面积： 　 　 1 土地费用 1.1 土地征用费 收购出让双方合同 　 　 　 1.2 土地交易契税 市规划局 评估价的4% 　 1.3 土地出让金 市政府 　 核减20% 　 小计 　 　 　 2 前期费用 2.1 市政基础配套费 市规划局 80元/㎡ 2.2 工程档案保证金 市规划局 1.2元/㎡ 2.3 垃圾处理费 市规划局 18元/㎡ 2.4 白蚁防治费 市规划局 1.2元/㎡ 2.5 抗震审查费 市规划局 3元/㎡ 2.6 消防