从物业管理角度看城市居住空间分异现象.docVIP

从物业管理角度看城市居住空间分异现象摘要：城市居住空间分异是我国学者近年来关注的重点问题，物业管理也在发展的过程中不断完善。本文在分析了居住空间分异产生的原因及在我国发展的基础上，重点论述了物业管理与城市居住空间分异的关系，得出二者必将相互促进共同发展的结论。 关键词：居住空间分异，物业管理，相互影响 一、 居住空间分异在我国的发展 居住空间分异主要是指由于居民的职业类型、收入水平及文化背景差异而产生的不同社会阶层相对聚集的居住区。这种分异是在市场经济体制下出现的必然现象。合理的居住空间分异格局能起到正确体现城市土地价值、集约利用土地、满足不同社会阶层生活水平、居住质量的需求和稳固国家金融秩序的作用。 1、居住空间分异的形成原因 在西方国家，经济水平、社会等级、种族差异等都是居住空间分异的诱因，与西方国家不同的是，影响我国居住空间分异的种族因素极不明显，日益扩大的贫富差距成为分异的主导因素。同时，由于历史发展遗留的城市居住空间布局、政府的居住区规划等，都成为形成新的居住空间格局的影响因素。 2、 居住空间分异在我国的产生与发展 新中国成立后，实行计划经济体制。不同区域的居住空间，反映的是住宅主人的单位性质和身份地位的差别，而财富和收入的差别在居住上的反映并不明显。 改革开放，伴随城市土地的有偿供应产生的地价差异，房地产开发商针对不同收入群体开发房产，使居住区域在住房价格、物业管理、邻里素质、周边环境等许多方面产生差异，最终导致居住空间分异现象的出现。 与西方国家较为明显的城市郊区化现象不同，由于我国在城市基础设施及配套设施的完善上存在缺陷，城市郊区难以享受到与市中心同等质量的市政设施服务，因此，富裕阶层居住在地价房价高昂的城市中心区域，享受城市发展创造的舒适的环境和便利的交通条件，而配套设施不健全城市郊区则以其相对低廉的住房价格吸引了不富裕的工薪阶层和外来流动人口。 二、物业管理与居住空间分异的相互影响 居住物业的管理是物业管理的重要部分。不同业主层次的分异对物业管理工作提出新的要求、创造新的契机，而物业管理对居住空间分异有推动作用。因此，物业管理和居住空间分异现象之间具有极为密切的联系。 1、 物业管理前期介入阶段 对居住物业来说，开发商会确定根据消费群体的购买水平确定开发物业的户型、建筑面积、周围环境等物业的基本要素，为特定的顾客群在设计、建造、销售和物业管理等方面作专门的强化设计，这些设计点在营销中也往往成为宣传重点。由于城市地价不同，各种物业的建造成本有异，住房的出售价格也不同。而房地产开发通常是以居住小区为单位成片开发，这样就使得有相同购买能力的人购买类似的物业聚集居住成为可能，对居住空间分异起到了促进的作用。 潜在顾客群的确定，使物业管理公司可以对整个居住物业的设施配置提出意见，从物业管理的角度对物业的管道设计、房屋布置等提出专业的意见和建议，使所建物业更适宜于业主居住和物业公司管理。如在高档的住宅区内，较为注意配套服务休闲设施的质量和居住环境的舒适安静；而对低档的住宅区来说，住房和环境则是最主要的，在服务设施的配备上，应该有便利商店等与生活联系密切的服务。因此，居住空间分异使物业管理公司在前期介入的时期就可以根据不同顾客的需求提出不同的物业完善措施。 2、 物业出售阶段 在物业的出售时期，开发商会在物业管理公司的协助下，对潜在顾客展开特定的广告攻势。在一个城市中，人口众多，潜在购房者数量相当大，如果不针对特定的人群漫无目的宣传，就会浪费大量宣传资金且收不到良好的效果。 各种金融机构和中介机构的介入也会强化分异的程度。金融机构会对特定职业或收入的购房者加大宣传力度，促成这些人在特定的小区中聚集。中介机构则会帮助人们形成对某些居住区的印象，使人们乐于搬迁到与自己所处阶层相适应的居住地点，都在一定程度上促成城市中的居住空间分异。 3、 物业管理阶段 在业主入住后的物业管理阶段，由于居住空间分异形成的小范围业主均质聚集，无疑为物业管理工作创造了良好的管理条件。 在均质的居住小区当中，业主在物质投入能力、认知能力和可投入时间上都较为接近，便于物业管理工作的开展。物业管理公司提供的物业管理服务容易得到较为广大的业主的认可，这也便于物业管理费的收缴。相近阶层的业主之间，比较容易取得相互之间的理解和认同，在构建居住区文化，开展业主自治管理等方面拥有混住小区难以达到的优势。 相对应的，不同质量的物业管理服务费用也不相同，这种服务费用的差异构成了促使居住空间分异的另一个因素。在二手房的出售、出租过程中，物业费用和服务质量也是业主择居时考虑的重点，所要求的不同完备程度的物业服务和不同价位的服务费用，进一步促使了