第一讲(2次课) 房地产概述.pptVIP

房地产经营与管理 课程介绍：房地产是国民经济的支柱产业，学习本课程有利于房地产从业人员提高经营管理水平。 本课程内容设计如下： 第一讲 房地产的概念、发展变化趋势及现代房地产经营理念 第二讲 房地产市场供求分析 第三讲 房地产企业环境分析（宏观环境、行业环境和企业内部环境等） 第四讲 房地产企业经营管理（房地产开发、地产经营、房屋经营、物业管理经营） 第五讲 房地产企业组织结构及文化建设 第六讲 房地产项目管理及房地产开发项目的可行性研究 第七讲 房地产资产经营管理 第八讲 房地产企业营销管理 第九讲 房地产经营风险和风险管理 第十讲 房地产估价 第十一讲 房地产经营的收益分析 实践课时：四课时 第一讲 房地产的概念、发展变化趋势及现代房地产经营理念 房地产经营与管理首页1.doc 一、 房地产的概念和特点 1 概念 房地产：也叫不动产，是房产和地产的总称。包括土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和。 成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。” 2 特点 位置的固定性和品质的差异性 需求的普遍性 供给的稀缺性 3 分类 根据用途可分为住宅房产和非住宅房产 非住宅用房：生产用房 经营用房 行政用房 其他用房 二、 房地产的发展变化趋势 House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭） 开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。 人的基本需求：衣、食、住、行 房子—————— 住 1 房屋的材质变化：竹楼、木楼、砖混结构、 、世博会展示的未来恒温的房屋 2 住宅小区的发展变化 大型居住区 智能小区(智能家居应是一个多功能的技术系统，众多的功能子系统间还要具有协同配合的能力。这些系统包括：照明控制、电器控制、环境监测、视频监控、设施监控、家庭娱乐、背景音乐、通讯设施、门禁管理、健康监测、家居采购、花园自控、宠物监护、信息安全等等。) 人与自然的和谐统一 国外的小区结构(美国独栋别墅、其他国家也有集合住宅小区） 3 人居需求的变化过程 第一阶段：功能阶段 舒适和安全 第二阶段：环境阶段 生态和健康 第三阶段：文化阶段 审美和意境 附件： 关于一流楼盘设计理念的20大表现.doc 天有时，地有气，材有美，工有巧，合此四者，方可为良。　---------------选自《周礼》 园林设计：风景开合、空间对比、引导与昭示、藏与露、疏与密、渗透与层次、叠石理水、花木配置等等园林艺术笔法，使园内一步一景、一景一情， 清末著名学者及造园家沈复在他的《浮生六记》中述：“若夫园亭楼阁，套室回廊，叠石成山，栽花取势，又在大中记小，小中见大，虚中有实，实中有虚，或藏或露，或残或深……”此乃是也! 山石造型：运用挑、飘、透、跨、连等叠石技法，在园区叠成构型奇特、四面成景的石山，造理想的林石氛围。 园林建筑：厅、堂、楼、阁、亭、台、榭、廊等 。充分运用空廓、透窗、漏窗等手法，使建筑与景物之间融为一体。 绿化设计 ：一般来说植物有花、草、树、藤四大类 。　园中高大乔木的栽植方法，一般有孤植、对植、群植、丛植等数种 “室室有景观，窗窗能观景” 喝茶解渴谓之用，品茗之道谓之雅 房地产经营与管理首页2.doc 三 中国房地产发展三大政策支柱 土地有偿使用、 房屋商品化、 住房制度改革 在中国改革开放的30年征途上,住房制度改革直到1998年才破题,其标志是福利分房制度在这一年终结,代之而起的是住房商品化。1998至2008,这10年,是前所未有的建筑形态和生活方式裂变的10年；这10年,是从平房、筒子楼,到花园洋房、别墅和奢侈型住房的居住快速提升的10年；这10年,是房地产行业、家居行业迅速壮大和创造财富的10年,是品牌地产诞生和壮大的10年。 （一）土地制度的变迁 第一阶段： 改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 特点：一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。  弊端：主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。  第二阶段：改革开放以后的土地制度演变 在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动