物业企业资本化运营方向及其面临的挑战.pdfVIP

66I职业经理人1恭盘蒿彘曲富口；；；矗曩’ The challengesproperty ●J 一● J● -■ CaDltaⅡZationoDerattons 物业企业资本化运营方向及其面临的挑战 文I王立柱 ．：广r当前经济“新常态”的宏观背景下，国内大型 本”这个概念。关于资本的内涵，从政治经济学维度来解 _J-房地产企业拟向“轻资产”模式转型，拟计划 读，资本是一种由剩余劳动堆叠形成的社会权力，体现的 通过分拆附属的物业公司登陆A股或H股市场，包括 是资本家对工人的剥削关系，表现的是资本在运动中所形 万科、碧桂园、保利等大型房企。而国内新三板市场 成的剩余价值；从企业会计学维度来解读，资本是指所有 早已频频出现物业企业身影，包括浙江开元、丹田股 者投入到生产运营，能产生效益的资金。因此，关于资本 份、华仁物业、东光股份。可见，上市成为行业里的一 的关键特征可概况为两个方面：一是运动性，即在流通领 股热潮。无疑，物业企业谋求资本市场的一席之地， 域和生产领域相互流动，循环反复；二是逐利性，即资本 最根本的目的是借助外部资本力量推动企业自身战 的流动是为了逐利，也就是增值。 略转型。当前，物业企业转型的主攻方向是从“物业 基于上述分析，笔者认为，资本化运营是围绕资本增 管理”向“物业经营+物业消费”转变，欲打造具有 值而进行系统性的运营管理，即把资本收益作为管理的 高附加值的社区020商业模式。然而，物业企业若想 核心，实现资本盈利能力的优化。在这里，笔者从金融投 真正实现社区020商业模式，必须要跨越三大“鸿 资维度进行阐述，即相对企业传统运营模式，企业资本化 沟”，其中之一便是“市场鸿沟”。跨越“市场鸿沟” 运营是以能够价值化、证券化操作的物化资本为基础，通 最直接、最快速的方式是并购，其前提是企业拥 过融资、并购(兼并＆收购)、资产重组、债转股、参股、控 有充足的现金流。但物业企业的微盈利模式，自然 股、股权回购、交易、转让等多种途径优化配置，提高资本 无法给予保障，而资本市场的巨大力量也必然成为 运营效率和效益。本文主要对当前国内物业企业已涉足的 首选。 资本化运营领域进行具体阐述： 同时，从资本市场对首家上市物业企业彩生活 融资：一是债务性融资，包括银行贷款、发行债券 的反应来看，无疑对物业企业走上市之路起到推波 等，该类型融资构成企业的负债，债权者不参与企业经 助澜的作用。在企业战略转型需求以及资本市场高 营，享有利息；二是权益性融资，通过登陆新三板(非上市 度认可的双重驱动背景下，物业企业资本化运营的意 中小企业股权交易平台)、或A股(主板、中小板、创业板 识得到强化，并且开始尝试探索从传统运营层面向 IPO)、H股市场，是以发行股票方式筹集资金，该类型融 资本化运营层面转变的途径，这无疑为今后在行业 资可构成企业自有资金，投资者可参与企业经营，享有分 格局变化中谋取立足之地提供了强大的保障。 红。目前，权益性融资成为当前各大物业企业重点关注的 方式，诸如万科、中海、碧桂园等。 资本化运营的方向 兼并：企业以现金、证券或其他形式购买取得其他企 在明确资本化运营的概念之前，首先要明确“资 业的产权、使其他企业丧失法人资格或改变法人实体，并 67 MANAGER 取得对这些企业决策控制权的经济 司，即在改制过程中则面临诸如组织