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预告登记物权效力摘 要：商品房预售的特点决定了交易主体地位的不平衡，处于弱势一方的购房人的合法利益极易遭受不法侵害。为求切实保护购房人利益，规范双方主体的交易行为，有必要运用物权法原理，构建商品房预告登记制度，赋予预告登记以权利保全效力、保全顺位效力、预警效力及破产保护效力。 关键词： 商品房预售；预告登记；购房人保护 中图分类号：DF 521文献标识码：A 一、商品房预售与购房人保护 商品房预售近年来已经成为我国房地产市场上一种与现房买卖并驾齐驱的主要房屋销售形式。所谓“商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。”[ 参见《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第2条。]商品房预售方式首创于香港，由香港立信置业公司于1954年率先推出的楼宇“分层售卖、分期付款”形式开启先河。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如落花片片坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花” ［1］。? 与现房买卖相比，商品房预售的交易方式和标的物具有特殊性。一方面，商品房预售时所交易的标的物――房屋尚未建成，其所有权的转移依合同中约定的期限而定。亦即，商品房预售是一种附期限的交易行为，购房者在期限到来之前只拥有期待权，须待期限届至并办理了房屋过户手续后才能拥有房屋的所有权。因此，非即时交易乃商品房预售较为显著的法律特征。所谓非即时交易，是指与交易成立时双方即时为给付（即一手交钱，一手交货）的现房买卖不同的一种买方先付款（可一次付清或分期支付），卖方定期给付的交易。另一方面，预售主体之间存在严重的“信息不对称”，加上售房人“道德风险”（借预售骗取资金，损害购房人利益）的大量存在，使得商品房预售法律关系的弱势方――购房者的权益极易受到侵害。于是，为求规范双方主体的交易行为，切实保护购房人利益，各国政府纷纷加强对商品房预售的国家干预，“较强的国家干预性”也因此成为商品房预售另一显著的法律特征。与现房买卖不同，预售合同成立时其标的物还在建设中，还只是设计图上的东西，购房人支付了相当的购房款（至少是首付部分）却不能控制在建房屋的进度，合同能否如期履行、购房人届时能否顺利获得房屋还是个未知数；而预售方（通常也即房地产开发商）却往往是既收取了预购人的购房款，又控制着房屋的开发进度，其在相当大的程度上决定着预售合同的履约情况。当房价攀升时，若无相应的制度约束，预售方往往会出于逐利的本能而将已经售出的商品房再售与出价更高的新购房人，以致于一房二卖甚至一房数卖，这在我国房地产市场上屡见不鲜。再者，就经济实力而言，商品房预售中双方当事人实力相差悬殊，预售方无论在信息、资金还是技术实力上皆属强者，而单个购房人则处于弱者地位；加之合同的标的物――房屋又是购房人生存必需品，需求的刚性往往会进一步削弱购房人的谈判力。因此，为求防范开发商的“道德风险”，扶正交易双方倾斜的利益天平，法律有必要设计一套规范来维护市场秩序，平衡双方利益。? 为此，英美法国家创设了法定抵押权制度（即在买卖合同有效存续期间，合同当事人经登记而依法对合同标的享有优先受偿权的制度）和转交付制度（即买卖合同一方主体将标的物契书或价金交付第三人，待一定事件发生或一定条件成熟，再由第三人转交对方的制度）来强化债的履行，保障债权人利益；大陆法系国家则借助创设预告登记制度来规制出卖人“一物数卖”行为，以保障购房人利益；而我国内地则对商品房预售实行严格的许可制度。按我国《城市房地产管理法》的规定，开发商只有具备法定条件获得预售许可证之后才能进行商品房预售，并需在预售合同成立后办理预售登记。[ 《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”]这些措施体现了国家对商品房预售的强力干预。? 就实施效果而言，注重物权保护的预告登记制度（本文特指商品房预告登记，下同）更有利于保护购房人。这是因为借助商品房预告登记，登记买受人获得了优先购买权。按传统民法理论，一物数卖中未办理预告登记的各买受人，不论交易先后皆享平等债权；但若办理了预告登记，则先登记的买受人能获得具有物权效力的优先购买权，足以对抗出卖人的其他一切债权人包括后登记的抵押权人。从某种意义上说，预告登记制度的存在会促使理性的购房人更加关注所交易房屋的权属状况，积极采取措施防范出卖人的道德风险。因为，在未进行预告登记之前，买受人的债权无法与出卖人的物权