大资管时代与土地评估.PDFVIP

土地估价业务拓展之 “大资管”时代与土地评估 作者：钱成 工作单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 通信地址：北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区607室 联系电话 传真666 电子邮箱126.com 摘要：随着社会财富的不断积累，高净值人群的逐渐增多，市场中投融资的 需求愈加旺盛，“大资管”时代已经全面来临，我们土地估价师在这种特定的历史 时期，也要与时俱进，紧跟时代的步伐，积极拓宽自己的业务领域和渠道，把我 们估价师专业的知识积累活用到很多其他的领域，将我们的土地估价事业推向新 的高峰。 关键词：资管 土地 评估 笔者有幸于2013年随一协会组织的交流团前往日本交流学习，其间与日本 的鉴定士（即估价师）进行了友好的交流，谈论的话题涉及到了土地评估业务的 1 拓展。给我留下很深刻印象的是日本鉴定士联合会会长谈到了一个在日本估价行 业收入方面占有很高份额的领域——资产证券化。 带着浓厚的兴趣，归国后对中国资产证券化的现状和发展前景进行了大量的 学习，现将学习的一些感受和大家做一交流。 近年来，随着我国金融市场的改革发展，一些传统银行体系之外的信用中介 机构和业务（以下统称“影子银行”）日益活跃，为满足经济社会多层次、多样化 金融需求，做出了重要的贡献。 中国“影子银行”的产生是金融发展，金融创新的必然结果，作为传统银行体 系的有益补充，在服务实体经济、丰富居民投资渠道等方面起到积极作用。我国 影子银行主要包括三类：一是不持有金融牌照、完全无监督的信用中介机构，包 括新型网络金融公司、第三方理财机构等。二是不持有金融牌照，存在监管不足 的信用中介机构，包括融资性担保公司、小额贷款公司等。三是机构持有金融牌 照，但存在监管不足或规避监管的业务，包括货币市场基金、资产证券化、部分 理财业务等。 日常操作评估业务的估价师肯定大部分都接触过银行的抵押贷款评估业务， 随着社会经济和房地产市场的不断发展，银行抵押贷款通常是企业利用金融资 源，实现自身发展的首选手段，但近年随着国家宏观调控房地产行业，造成很多 开发企业无法顺利从银行进行开发贷款，于是很多开发企业选择了信托、基金子 公司、保险公司等多种其他渠道实现了融资需求，还有一些自身资质条件无法达 到银行要求的中小企业也选择了诸如担保公司、小额贷款公司中小企业私募债等 其他的融资渠道。由此 ，在日常的评估业务实践中，积极开拓非银行金融机构的 客户渠道，就成了我们土地估价师拓展评估业务渠道的一个很重要的课题。 2 下文，我简要对几种常见的非银行金融机构的业务特点进行一个简要的介 绍。 一、信托 信托(Trust)是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制 度，信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用 为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人 的受托人，以及受益于人的受益人。 与评估业务联系最为紧密的信托类型是集合资金信托中的房地产投资信托， 即受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地 产抵押贷款的信托。中小投资者通过房地产投资信托，以较小的资金投入间接获 得了大规模房地产投资的利益。 信托和银行信贷都是一种信用方式，但两者多有不同。 1、经济关系不同 信托是按照“受人之托、代人理财”的经营宗旨来融通资金、管理财产，涉及 委托人、受托人和受益人三个当事人，其信托行为体现的是多边的信用关系。而 银行信贷则是作为“信用中介”筹集和调节资金供求，是银行与存款人、与贷款人 之间发生的双边信用关系。 2、行为主体不同 信托业务的行为主体是委托人。在信托行为中，受托人要按照委托人的意旨 开展业务，为受益人服务，其整个过程，委托人都占主动地位，受托人被动地履 行信托契约，受委托人意旨的制约。而银行信贷的行为主体是银行，银行自主地 发放贷款，进行经营，其行为既不受存款人意旨的制约，也不受借款人意旨的强 3 求。 3、承担风险不同