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基于微观角度廉租房制度探究【摘要】廉租房是我国住房供应市场必不可少的组成部分。本文从微观角度探讨了作为政府垄断商品的准公共品廉租房自身的缺陷，并分析运用BOT模式对其进行改进和完善。 【关键词】廉租房 效用最大化 公共品 效率损失 政府职能 廉租房是一种社会保障性住房，由政府向符合一定标准、住房困难的家庭提供。它的分配形式是以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。目前社会快速发展、人口迅速膨胀，使得经济繁荣的同时也造成了城市大量人口失业，城市中存在着相当比例的弱势群体。这些人群中包括了农民工、清洁工、保安等大批收入较低的群众。他们由于工资微薄，且收入不固定等种种原因，造成了他们无力购买任何形式的商业住房，同时也不能享受到住房公积金、经济适用房等一些本来专为收入较低人口设计的制度。再加上目前市场经济制度也不是很完善，在这些背景综合下，部分家庭的购房问题的确成为了摆在社会面前的一个大问题。廉租房作为我国社会保障住房的一种，在这个问题的解决上的确起到了很重要的作用。 一、我们先来根据家庭基本效用函数对廉租房两种方式（即实物配租和租金配租）进行分析 我们知道家庭消费主要由住房、教育、生活等一系列消费构成，在这里我们将住房消费单独划为一类，用A表示，Pa就表示住房租金，而将其他所有消费归为一类，用B表示，Pb就表示其他消费品。效用目标函数就是在一定预算约束线的约束下追求效用最大化，即s.t.I=Pa*A+Pb*B，Max(A.B).运用边际效用进行分析得到效用最大化时：MUa/Pa=MUb/Pb。我们从中可以得出在预算线约束下，当房价相对下降时，家庭则会增加用于住房的开支，从而以保持家庭消费总效用不变，当房价上升时相反。当采用租金配租方式时，用于其他部分的消费补贴的增长量低于政府部门进行资助的期望，我们容易知道短期内得不到较明显的改善效果。但采用这种方式政府的压力较小，用于管理的成本低。此外当采用实物配租时，虽然降低租金标准等手段能提高一些住房困难的家庭的住房条件，但是采用这种方式政府的压力较大，用于管理的成本较高。目前随着社会的发展与进步，城市中弱势人口的住房问题也进一步凸显，他们的需求也越来越强烈，因此廉租房的需求也越来越大。因此如何将廉租房制度设计得更为完善和切实符合人们的需要的确是当前应该解决的一个较为迫切的问题。 二、我们再来研究一下目前廉租房制度的效率损失问题 廉租房是准公共品，在特定人群范围内它具有非排他性、非竞争性和强制性(较弱)的特点。作为一种准公共品、政府垄断商品，廉租房制度必然存在一些效率损失。我们将垄断和完全竞争商品进行一下对比。我们假定：1垄断厂商和完全竞争厂商面临相同的需求条件；2完全竞争厂商和垄断厂商面临相同的成本条件且平均成本不变。 如图1所示。(m:monopoly垄断c:compete完全竞争) 由图中可以得出：QmPc。垄断厂商在B点达到长期均衡。此时AC(平均成本)=MRm（边际收益）=MC（边际成本），P（价格）MC，故产生了效率损失。三角形BMC部分为社会福利损失，又称无谓损失；长方形PmPcMB部分为垄断厂商从消费者那里抢夺得到的垄断利润，在廉租房案例中，垄断利润收归政府并通过转移支付的方式还给公众，所以由政府建造廉租房会带来效率损失。除此之外我们还可以看到廉租房在其他一些方面存在着缺陷。首先廉租房的有效性并没有预期中的那么好。政府只是一厢情愿的从自己的角度出发，没有掌握好作息规律和地域分布特点做好仔细的调研和市场分析，造成房屋闲置带来损失。其次政府提供廉租房给政府财政带来了沉重的负担。廉租房的这些资金落实起来困难且数额不定。 图1 三、BOT模式可以弥补现有廉租房制度的不足及效率损失问题 BOT模式即采用私人提供、政府补贴的工具组合来建造廉租房。在这种模式下家庭住房困难、收入较低的人的住房由私人企业承包进行建设，而政府则在其中仅起着监督和管理的作用。而承包项目的部门也可以在一定时期范围内对入住的群众收取一定数额的租金。至于具体收取的金额和收取租金时限的确定则由政府和私人部门协商决定。由于同商品房相比，廉租房显得利润较低，企业能从中赚取的利润较少，所以光是让企业承包这个项目显得不太具有吸引力，但是目前政府可以采取的是将廉租房的投资建设同其他一些社会公共设施的建设联系起来，进行捆绑招标。这样一来其他公共设施建设的收益就可以补偿企业由于建造廉租房的机会成本，廉租房的供给量也就会大大提高了。与此同时，采用这种模式我们还可以明显看到的一个优点是效率损失问题得到了有效的解决，BOT模式可以大大减轻政府的财政压力，可使资金可以用于其他需要的地方，因此通过以上分析我们可以得出BOT模式虽然可能也存在着不少的缺陷，但是在解决效率损失问题上的确