第八章 收益法的.pptVIP

第八章 收益法; 收益还原法的基本原理;第一节 基本原理;一、收益法的概念;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;不动产的使用寿命长久，占用收益性不动产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在未来继续取得这个纯收益。因此，可以做如下设想：不动产的价格就相当于这样一个货币额——如果将这个货币额存入银行，它会源源不断带来一种与这个纯收益等量的收入。;例如：某人有一不动产，每年可生产10万元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息。 ;收益法的基本思想用公式表示：;另外，为什么收益法中的收益率硬要与银行利率等同起来，而不是与其他可能获得更高利息（收益）的资本的利息率（收益率）等同起来？;考虑到上述种种情况，现在可以进一步将普通适用??收益法原理表述如下：;三、收益法的适用对象和范围;【例】估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却有潜在的收益，因此可以将其设想为出租的情况，可通过类似于市场比较法的方法求出估价对象的纯收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。 但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性不动产的估价，收益法大多不适用。 ;四、收益法的操作步骤;补充 现金流量与资金时间价值;现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 ;(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。;资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。;对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。 (2)从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。 ;利息与利率 对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同， 银行利息是一种资金时间价值的表现方式。 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得 到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。 经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一 过程可表示为： F n ＝ P ＋ In 式中 F n －本利和； P－本金； In－利息； 下标n表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。;利率 利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。 i ＝ x 100% 式中 i1 － 一个计息周期的利息； 上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。 注意：如果已知年利率为6％，则月利率为;利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为： In＝P x n x i n个计息周期后的本利和为： Fn