房价过高影响因素及解决对策探究.docVIP

房价过高影响因素及解决对策探究【摘要】自2005年以来，房价一直为众人所关注。当前，房价经过这几年的疯狂上涨，已经到了一个令普通老百姓瞠目结舌的地步。近年来，政府颁布了一系列法令措施来抑制房价的快速增长，各地也出台了限房令，以此来达到调控房价的目的。但依照目前房价态势来看，效果不是非常理想。想要从根源上探索治理房价的方法，必须了解形成高房价的成因，深入分析造成高房价泡沫的各个因素。 【关键词】房价；成因；对策 近年来，房价问题成为老百姓最关注、最头疼的问题。全国房价持续上涨，住房的功能已由居住逐渐转变为投资、投机。要探索解决房地产症结的方法，必须深入了解房价虚高的原因。 一、影响房价的主、客体因素 影响房价的因素很多，有主体因素，也有客体因素，从大的方面来看，影响房价主体因素有三个、客体因素有四个。 （一）三大主体因素 1.政府是代表人民利益的房价调控者 调控房价是政府职责，政府调控房价的手段众多。土地供应量、房地产各项税费政策、银行贷款利息、信贷规模、二套房首付比例政策、注册资本金比例要求等都是宏观调控手段。 2.房地产商是房价重要影响者 房地产成本以外有着诱人暴利空间，房地产商竭力加以影响。房地产商影响房价也是利用市场规律，通过减少房屋供应，以达到提升价格的目的。影响房价手段主要有：一是多囤地；二是少建房，缓建房；三是多捂盘，缓供房；四是烘抬房价。 3.需求方是房价基本走势决定者 作为需求方、房屋购买者，其量的大小是影响房价的最根本因素。在我国房地产发展实践中，旺盛的需求是推动房价不断上涨的主导力量，其中的炒房等投资性需求比例越来越高，对房价上涨起了推波助澜的作用。 （二）四大客体因素 1.地价是房地产成本重要组成部分 地价是房地产成本重要组成部分，地价是通过挂牌出让由市场决定的，既不由政府意志决定，也不由房地产公司意志决定。 2.房地产的建造成本也是房价的重要组成部分 房地产的建造成本也是房价的重要组成部分。建造成本由市场化程度很高的建筑市场决定，建筑企业竞争很充分，房地产商已经把房屋建造费用压得较低，建筑成本一般不会成为房价上涨的原因（当然建材涨价的因素例外）。 3.房地产税费 房地产企业所缴纳各项税费，是由政府相关法律法规确定的，征收办法一经确定，会相对稳定，但也不是一成不变，根据宏观管理的需要，政府可做适当调整。 4.房地产不可移动性特点影响房价的重要客观因素 房地产不可移动性特点造成的房地产市场的局部（区域）容易形成供求失衡是影响房价的重要客观因素。房地产这种特点有多种表现形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，还存在大量外地需求；一些城市特定区域需求格外旺盛，房价格外高（如北京金融街等区域）；一些城市的某些区域土地供应极为稀少，极易形成开发垄断，导致房价过高等等。上述这些特点，对房地产商操控房价十分有利。 总的来看，影响房价的主客体因素作用各有不同，客体因素决定着房屋的基本价值，主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产商主体供给状况决定着房价的基本走势，政府和房地产商两大主体则分别起着制约和助推房价走势的作用。 二、房价过高的主要成因 （一）片面追求GDP的地方政绩考核体系和地方土地财政体制 在对政府绩效考核是以GDP增长为主，而其他指标是软约束的不健全考核体系下，追求GDP成了政府的工作重心甚至是唯一追求的目标。房地产作为我国经济发展的支柱产业和经济增长点，在各地GDP中占据着很大的比重。为了更高的GDP，推动和房价的上涨是最有效的手段。房地产的发展和高涨的房价为地方政府不仅带来巨大的GDP政绩，还有各方面各环节的税收收入，以及巨额的土地出让费。这些收入是地方政府自分税制改革以来窘迫财政收入的重要来源。 （二）税费转嫁是房价上涨的重要原因 目前我国房地产税收主要在开发环节和流通环节上征收，而非税费收入也大多在这两个环节征收。根据税收转嫁理论，涉及经济交易的开发环节和流通环节征税，税负容易发生转嫁。税负转嫁方向根据买者的需求弹性而定。目前我国正处由小康向全面小康的发展期，百姓购买房屋属于刚性需求，需求弹性较小，因此税负就通过房价转移到购房者的身上。 三、房价调控的对策 房价是可以调控的，房价调控是政府的职责。调控房价措施很多，关键在于不仅要进行宏观调控，还要进行中观和微观管理，不仅要进行定性的宏观调控，还要进行定量的精细化管理。房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给，抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权，切实解决政府调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。