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房地产价格波动及银行稳定【摘要】本文构建房地产市场与银行信贷市场传导机制，从理论上分析了银行信贷对房价上涨具有推动作用，房地产价格波动会通过银行反馈机制影响银行稳定。本文认为，货币供应量与房价波动的联动变化剧烈，房价波动、信贷波动是影响我国银行稳定的因素，银行反馈机制将会引起信贷收缩以及进一步的房价波动。 【关键词】房价波动 银行稳定 传导机制 自20世纪80年代以来，全球金融危机不断爆发，房地产泡沫被认为是诱发其中某些金融危机的重要原因之一，房价的波动对金融系统稳定的冲击逐渐被人们所重视。欧洲央行（2000）将房地产价格对银行系统稳定的影响渠道概括分为三个方面：一是市场风险渠道，是指银行作为房地产市场的直接投资者所面临的风险；二是信贷风险渠道，是指由于房地产市场上的借款人违约率不断上升的风险和贷款抵押物价值的严重下降；三是“第二回合”渠道，即某一时期资产价格下降通过影响宏观经济和金融环境，进而影响到银行稳定性的风险。而信贷风险渠道被认为是影响我国银行业稳定的主要因素。我国自1998年实行住房制度改革以来，在金融市场的支持下住房需求获得巨大释放，房地产价格一路高涨，伴随着房价的非理性上涨，房地产市场存在的问题和隐忧已经引起理论界和政府部门的高度重视。通过对发达国家金融危机的回顾与研究，发现在房地产泡沫积聚时期，房地产价格的不断攀升同时伴随着货币信贷的强劲增长，而房地产作为抵押物又使得信贷风险高度聚集在商业银行部门，对银行部门的稳定存在潜在的隐患，美国次贷危机以及最近发生的西班牙银行危机就是由于房价的波动而导致银行资产恶化而发生的。因而，从金融稳定角度来看，房地产金融的健康稳定对于整个金融系统的健康稳定至关重要。 一、货币当局、房地产市场和银行三部门间的动态传导机制 （一）银行信用机制 房地产价格、信贷扩张和银行稳定之间存在复杂的内在关联。Allen和Gale（1998）提出资产价格波动通过银行流动性的高低影响银行稳定。银行的反馈机制会导致信贷规模的缩减以及资产价格的加剧下跌。Bernanke和Lown（1991）认为，资产价格下降导致了大规模贷款损失，而银行为满足资本金的要求卖出企业抵押资产并收缩信贷，得出银行不稳定的结论。此外，房地产作为一种抵押物通过其抵押物价值的波动来影响银行信用扩张能力以及企业的信贷获得能力，从而影响金融稳定。本文通过以下几个方面来阐述房地产价格波动对银行稳定的银行信用机制。 1.从货币需求角度分析 根据M.弗里德曼（1988）研究，房地产价格变动对货币需求的关系可以分为：（1）财富效应，房地产价格的上升意味着人们名义财富的增加，改变了现有的和预期的财富组合结构，随之货币需求相应增加。（2）交易效应，房价与交易量的变化将影响满足交易需要的货币需求发生变化，房地产价格的上升往往伴随着交易量的扩张。成交量越大，需要用来完成媒介作用的货币就越多，相应地，对货币的需求就越大。（3）替代效应，不同资产形式相对吸引力的变化改变投资者的资产组合结构。如房地产价格上涨，会使得人们多持有房地产，货币在人们资产组合的比重下降，会降低货币需求。 2.从货币供给角度分析 贺晨（2009）通过建立一个简化的内生货币经济模型分析了房地产市场与货币供应的关系，认为当所有企业都以房地产作为抵押物而取得银行贷款，并且银行保持货币供应量的稳定增长，房价将与货币量保持一致的稳定增长。表现出房价会与货币供应量有相同的周期性波动。从货币供应量与房地产价格的相互作用关系看，扩张性的货币政策一方面提高了居民的购房能力和期望，而房地产作为一种资产抵押品由于其价格的上升在另一方面也改善了银行资产负债结构和融资条件，既提高购房者的贷款需求与数量，也增加开发商的贷款和建房能力，使得银行体系创造存款货币的能力增强，从而出现房价不断上涨与货币供应的不断增加。王维安（2005）通过建立一个考虑房地产价格的货币市场一般均衡模型认为，在外生货币供应的前提下，考虑房地产价格波动的资产负债效应时，央行采取相同力度（扩张性）的货币政策时，会产生更强的效果，表现为货币供应量的放大和均衡利率偏低。此时，房地产市场充当了一个货币政策放大器的作用。当在内生货币供应的情形下，扩张性的货币政策会使房地产预期收益提高，使居民所持有的名义财富增加，从而进一步扩大货币需求，“倒逼”货币供给。从而形成房地产价格的膨胀，以及房地产价格与银行信贷的正向反馈机制，产生房地产市场泡沫。在货币政策与房价的传导过程中，央行可以通过利率的变化来影响房地产的供求。当央行实行紧缩性的货币政策提高短期利率时，导致购房者成本增加，使得房地产需求下降。另一方面，由于房地产建设开发企业高度依赖银行信贷，融资成本占其在房地产建设开发总成本的很重要的比重，利率的变动也会对房地产市场的供