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房地产价格波动影响及广义价格水平指数构建探究【摘要】本文对房地产价格波动影响渠道与效应进行了理论解释，构建了纳入资产价格因子的广义价格水平指标GPI，并对构建的包含资产价格因子的广义价格水平指数GPI和传统CPI（居民消费价格指数）进行了实证研究，研究认为，广义价格水平指数GPI同比指标与CPI同比指标数存在明显的正相关关系，GPI是CPI的原因，但CPI不是GPI的原因，房价上涨是导致API影响CPI上涨的重要原因，但房价波动对CPI具有滞后影响，需引起我国政府的高度重视，因而提出仅用CPI（居民消费价格指数）作为制定货币政策的参考已经不能全面明确地反映现实情况，GPI指标比CPI更适合于用于制定货币政策的参考。 【关键词】房地产；房地产价格；CPI(居民消费价格指数)；GPI(广义价格水平指数) 无论房地产价格的大幅波动还是CPI的剧烈变化都会对一国经济产生重大影响，随着我国房地产和股市等资产市场的发展，资产价格与物价总水平、宏观经济稳定的关系越来越密切，需要不断完善和补充符合经济运行复杂状况的观察方法和宏观经济依据，提供正确的决策参考。 一、中国房地产价格波动现状 我国是从1998年开始房地产商品化改革的，从1998-2010年我国房地产一、二首价格，地价与租金等数据来看，一二首房价基本上呈震荡性上涨，很多地方一二首价格还出现了价格倒挂现象，地价与房价基本一致，租金相对稳定但有明显的季节性，尤其2005-2010年我国房地产市场的热销基本上依赖于银行信贷支持及代际收益转移，但这种状况不可持续，随着房价的进一步上涨，房价已经严重背离了租金，但当房价超出人们的经济承受能力时，靠银行信贷及代际转移都难以完成销售的情况下，就意味着房地产投机泡沫正在或已经形成，过高房价会影响人们的日常生活，虽然房价上涨会带来有房者的财富增加，但不进行买卖交易增加的财富将无法实现，同时，房价上涨会削弱无房者的福利水平，增加其购买成本，整个社会净福利并未增加。为平抑房价，我国政府于2011年出台了一系列的住房限购政策并加快经适房等的建设，经过近两年的运行，已出现了房地产销售增长持续走低，很多地方房产有价无市的局面，在未来若干年中，住宅的供应（含经济适用房、保障房、公租房）还在增加，而销售却在减少，这反映出房地产市场的供求已出现失衡，房地产市场有效需求不是，这既有民众对高房价失去购买能力原因，也有政府主动调控使购房者持观望态度的影响。 二、房地产价格波动影响研究 1.房地产价格波动影响的理论基础 房地产价格波动影响的理论基础表现为虚拟资本对实体资本的关系和资产替代行为。首先，房地产具有虚拟资本的特性，房地产价格与CPI的关系就是虚拟资本与实体资本的关系。其次，资产替代行为是资产价格变动影响的微观基础，资产替代是指由资产相对收益率差异和风险结构失衡所引发的公众重新调整其资产组合，减持价值被高估的资产，增持被低估的资产的套利行为。公众资产组合的调整将影响储蓄与投资、消费的比例以及货币乘数与货币需求，进而影响总需求和物价。通货膨胀可看成是实物资产对货币资产的过度替代，而通缩则相反。房地产价格影响主要通过消费渠道（财富效应）、投资渠道（托宾q效应）以及贷款渠道（狭义贷款渠道和广义资产负债表渠道）等影响总需求，从而形成资产替代行为使CPI及货币供求发生变化。CPI的上升将引起实际利率的下降，从而引发资产替代行为，资产价格上涨将促使人们进一步进行资产替代行为以寻求更大的回报。 2.房地产价格波动影响的渠道与效应 房地产价格波动影响渠道与效应一般集中在消费渠道、投资渠道、信贷渠道、汇率传导渠道、货币渠道。 （1）消费渠道包括流动性约束效应，预算约束效应、成本效应、财富效应。流动性约束效应是指房地产价格上涨后，消费者可以升值的房产申请更多的贷款，从而导致银行信贷的增加，获得更大的流动性，反之，房价下跌后，银行等金融机构出于风险管理要求对房地产价格进行重估，并要求房屋所有者提供更多的信用保障，从而增加了消费者的流动性约束。预算约束效应是指住宅作为家庭最大的资本，其价格上升会促进房屋所有者财富的增加，但对于租房者由于租金的上涨会减少其消费，因而房地产价格波动直接影响消费者购买或租赁房地产的决策，进而影响储蓄和当期消费的变化。成本效应是指房地产价格上升增加对钢铁、建材等多种产品的需求，使这些产品的价格上升，以升值的房产抵押贷款，被动地释放出货币，将加大通货膨胀的压力，因而，房地产价格与通货膨胀有着密切联系，直接影响到居民消费，尤其是租房者的生活成本和使用费用，同时，房地产价格的上升会导致企业的运营成本包括员工生活成本增加及工资上涨压力。财富效应是指资产价格上涨导致消费者觉得自己比以前富有，从而会扩大消费支出的效应，若资产价格上涨引起消