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房地产企业投资开发成本控制摘要：房地产开发的成本控制自始至终贯穿在开发的全过程，也就是贯穿在生产经营和资金管理中。控制好开发成本，才能实现计划利润，生产经营才能滚动良性发展，扩大企业的生存空间，提高企业的竞争力。 关键词：前期缴纳费用控制；建设实施过程各阶段成本控制； 中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号： 一、开发成本的控制 房产开发在项目选址时就开始策划，对开发经营的经济效果就进行了必要的分析，其中开发成本分析占主要篇幅。项目开发决策后，在前期准备和实施阶段，由于工作的深度不同，工作对象不同完成各项任务投入的人力资源不同，开发的经济效益会有很大的差异，这就需要加大对开发成本的控制。 前期费用的控制： 前期工作内容涉及面广，费用繁杂，需要分门别类地分析费用的内在质量和完成工作任务的人为因素，应针对性地研究出办事的原则，方法、目标确定合适的办事人员，才能使前期费用的开支得到有效控制。 1、妥善安排前期各项费用的交纳时间，早交和晚交涉及到资金周转和利息损失。同时在关键时刻支付应交纳的费用，还可以加深企业在政府的印象。 2、准确掌握运用各项费用的计算公式，避免基数不准，造成多交费用。特别是以建安造价、建筑面积、直接工程费，土地面积等计算单位的，则计算单位必须绝对准确。 3、征收费用的单位应分门别类罗列清楚，同时对所征费用的理由、范围、时间段都应调查清楚，做到钱花的明白。 4、理清各种费用交纳的轻重缓急，将应交费用分为急办、必办、应办、缓办四个等级，根据资金储备情况，合理安排分批、分期付款时间。 5、加强公关工作，将征收各项费用的单位和办事人员、主管领导逐一排队分析，通过有利的社会关系，动之以情、晓之以理，在费用交纳的时间上和分期分批的数额上尽可能避免使企业的资金链断链，造成困境。 6、熟悉前期费用的全部业务，要有预见性地做好费用交纳前的洽谈工作，不干毫无准备的事。 建设费用的成本控制 建设费用的成本在整个开发成本中占很大的比例，从节约成本的角度中，只要控制好建设成本，就可以达到降低成本的目的。 1、通过合理规划控制建设成本 总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。 （1）合理控制临街建筑的后退距离。 临街建筑的后退距离一方面是根据建筑的类别和功能性质来确定，另一方面是根据建筑所在地段和道路来确定的。所以建筑物的功能定位尤为重要，同时要掌握好地方政府在这一方面的规划政策要求。应与规划主管部门的相关人员探讨磋商，如何合理确定临街建筑的后退距离。举一例：某一小区，临街地段长度为245米，总体规划设计条件中相关标准，比相邻的另一同类小区多退后了10米 ，后退面积=245×10=2450m2，按照容积1.3系数计算，2450×1.3=3185m2，利润值也就会因为缩小了建筑面积而减少。 （2）科学计算控制日照间距系数 日照间距系数影响着建筑物之间的距离，也就影响着容积率。各地区的日照时间不同，其日照系数也不相同，特别是旧城改造，应有不同的折减系数，应准确掌握标准，再精确计算，将建筑物的体形平面布置设计得更加合理。举例说明日照间距的影响：某小区规划条件考虑到城市边沿区，有部分平房旧建筑，将日照间距2折减成1.9，总建筑面积为120000m2,如果按照1.8来确定日照系数，则可以多建12000÷1.9×0.1=6316m2，利润值也会相应增加5.26%，（6316÷12000m2=0.0526）。 （3）巧布置建筑物的朝向，将建筑物结合地形布置成一定的朝向角度，也可以折减日照间距系数，如当建筑物朝向南北方向偏离15度~30度时，日照间距的折减系数则为0.8。由此可以看出，掌握好建筑物布置的方位，同样可以缩小建筑物之间的距离，提高容积率，扩大利润值。 （4）建筑物平行距离，北侧后退地界距离，都影响着容积率，有效利用临街道路宽度，测算好周边建筑物的距离，合理布置住宅和非住宅，多层和高层，力争缩短间距，提高出房率。这就要求吃透规划设计规范的各项标准及计算方法，合理的进行小区综合布置。 （5）多方论证规划设计中的建筑密度和容积率的上限指标。建筑密度与容积率成正比，也就是建筑密度越大，容积率就越高。而建筑密度和容积率受建筑物的层次，功能及所在区域的影响，所以合理、科学的确定建筑物的层次与使用功能，才能使该片土地的利用率达到理想化