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房地产企业纳税筹划策略探究【摘要】随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税意识的提高，出现了纳税筹划。而房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，同时也是缴纳税种最多的行业之一。针对以上现状，本文浅析了税收筹划的理论内涵，并结合房地产企业的特点，在法律规定许可的范围内提出我国房地产企业相关的主要税种的税收筹划办法。 【关键词】房地产企业 纳税筹划策略 土地增值税 企业所得税 营业税 一、引言 近年来随着我国房地产行业的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展，政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列的政策，如“国六条”、“新国八条”等政策来调控房地产价格。据调查得知，我国从2010年到现在，已经10次上调存款准备金率，从而抵制房价的持续高涨；在2011年11月22日，中央电视台《共同关注》节目报道：应国家政策的实施，万科、保利地产等房地产开发的龙头企业开始带头降价，最大的降幅达到了30%。 然而因土地成本、人工成本等的不断上升，房地产企业的经营管理成本较高。在房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加的宏观政策影响下，房地产企业要在激烈的竞争中占据一席之地，必须要想办法通过纳税筹划降低纳税的成本，提高企业经济效益，实现税后利润的最大化。另外，因市场的不确定因素增加，购房者的观望心态加重，市场成交量急剧下降，造成房地产企业纷纷下调房价，进一步缩减了企业利润空间。这样的情况下，房地产企业采取合理合法的对策进行纳税筹划以减轻税负非常重要。 二、房地产企业纳税筹划的意义 （一）纳税筹划可以减少企业不必要的税收，降低成本 任何纳税筹划的行为，产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体为追求自身经济利益的最大化。企业衡量盈利与否的标准为税后利润，即收入减去含税成本再减去税收，在收入固定的情况下，只有降低企业或个人的成本费用及税收支出，才能够获取更大的经济利润。 房地产行业是典型的资金密集型行业，但随着国家宏观调控政策的步步施行，房地产行业的利润被挤压过度，逐渐在由“暴利行业”向“平利行业”转变。加上如今房地产企业数量庞大，竞争压力越来越大，他们就必须通过纳税筹划的手段实现企业税收负担最小化，从而降低企业生产经营成本，加快企业资金流动，提高企业的经济效益，使企业更具有竞争优势，也更有利于企业的后续发展。 而税收作为企业成本，与企业利益密切相关。全面掌握房地产企业经营业务涉及的各税种，准确把握其征缴税率，充分享受各项税收优惠政策，可以压缩无意义的经营成本，合理、有效地控制企业的税收成本，增加利润，提高企业竞争能力，利于房地产企业的可持续发展。 （二）纳税筹划推进房地产企业更有效地执行国家税收法规和财务政策 现如今，中国的税制建设处于不断发展、完善的阶段，众所周知，在社会经济发展的不同时期，会有不同税收调节政策与制度。房地产企业要想节省更多的税收，必须随时随地密切关注国家的最新税收法规和最新政策。一旦税法有所变化，纳税筹划人会从追求纳税人的最大利益角度出发，采取相应措施，把税收的意图迅速融入纳税人企业的经营活动过程中。从该方面来看，纳税筹划客观上起到了更有效地贯彻税收法律法规的作用。要做好纳税筹划，房地产企业必须认真积极地执行新的《企业会计准则》，依法分摊企业成本，合法、准确地核算纳税金额。 （三）纳税筹划是房地产企业经营不可或缺的重要内容 纳税筹划涉及到房地产企业经营的各个方面，既涉及企业自身的生产过程，还涉及企业的客户；既涉及房地产企业的经营策略，也涉及到经营的过程；既涉及到财务人员，也涉及到与资金流相关的其他人员；既涉及房地产企业的材料采购，也涉及企业产品的销售。由此可见，纳税筹划具有企业管理的整体性和筹划的系统性，合法合理地进行纳税筹划，是房地产企业经营管理中不可缺少的一部分。 三、房地产企业纳税筹划思路 （一）基本原则 1．房地产企业应当遵循税法对营业收入确认的要求。2．房地产企业应当防止在收入计量上出现与税法对抗的行为，具体包括三点：（1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。（2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。（3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或资金回笼。 （二）减少流转环节 对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税的，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。所以，房地产企业应减少流转环节，以减轻税收负担。 另外，在房屋开发过程中，企业常见的减少流转