房地产开发企业在项目管理过程中应注意几个问题.docVIP

房地产开发企业在项目管理过程中应注意几个问题摘要:随着我国经济的持续、健康发展,房地产业己成为国民经济的一个重要组成部分,我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等劣势,提出房地产项目管理的相关对策,以提高房地产开发商的项目管理水平。 关键词:房地产；项目管理；风险；对策 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业稳步发展的关键过程。而房地产项目是一项十分复杂的系统工程,只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。 1. 房地产开发项目成本、质量、风险管理对项目成败的决定性意义 房地产开发项目是一项复杂的系统工程产业链很长。房地产项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。 通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度,保证项目顺利进行。项目管理是一项复杂的、柔性的(可变化的)、创造性的工作;是有寿命周期(包括确定需求;项目选择;项目计划;项目执行;项目控制;项目评价和项目结束)的一项工作;项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下,尽可能高效率地完成项目任务。 成本管理是确保项目在预算范围之内的管理过程。其任务包括:资源规划,成本估算,成本预算和成本控制。可采用的管理工具包括:成本估算技术,参数模型法,S曲线法,生命周期费用分析技术和资本预算技术等。合理地安排项目时间是项目管理中的一项关键内容。它的目的是保证按时完成项目,合理分配资源,发挥最佳工作效率。 主要任务包括:质量计划、质量保证和质量控制。首先房地产项目的质量管理是一个连续的与前后都有关联的行为,即是在验证了前一过程的质量以后,才会开始进行下一个过程。其次是项目质量管理检验标准及各阶段质量状态的统一性。 2房地产开发项目风险管理 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础 上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理 风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。 开发商风险管理的主要内容如下： ①合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。 ②合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提 供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避 免出现决策失误风险。 ③编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目 的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律提出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。 ④根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控 制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定 的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析(评估或测算)、评价， 实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟 订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。 ⑤强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。 ⑥合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系， 建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接 口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织问接口，为风险 管理提供信息保障。 ⑦加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不 稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益(计划利润)，按照不同阶 段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履 约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过 合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。 ⑧在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理)，避免因人为因