房地产价格因素.pptVIP

第三章 房地产价格的影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产价格的影响因素分析 第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识 1．不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。 2．不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。 3．不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。 4．有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。 一、对房地产价格影响因素的总认识 5．各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。 6．同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的。 7．各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的。 8．某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。 二、房地产价格影响因素的分类 1．自身因素和外部因素 （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素； （2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。 2．一般因素、区域因素和个别因素 3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素 第二节 房地产价格的影响因素分析 一、自然因素 （1）位置及自然景观； （2）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；） （3）建筑物实物；（建筑规模 、外观 、建筑结构 、装饰装修 、层高和室内净高 、空间布局 、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 ） （4）权益因素 （权利状况 、使用管制 ） 二、社会因素 （1）人口因素； （2）政治和社会治安状况； （3）城市化进程； （4）公共设施和交通； 三、经济因素 （1）经济增长速度；（GDP与房地产价格） （2）居民收入水平（储蓄和投资水平）； （3）财政金融状况；（物价水平；利率水平；汇率水平；） （4） 国际因素（国际竞争 ，军事冲突等） 四、行政因素 （1）土地制度和住房制度； （2）不动产价格政策； （3）金融制度政策 ； （4）税收制度政策 ； （5）城市规划与行政关系的变更； 五、心理因素 （1）投资者对未来价格涨落的心态； （2）购买出售心态； （3）欣赏趣味； （4）时尚风气； （5）价值观念的变化； （6）讲究风水或吉祥号码 。 六、影响房地价格因素 1、影响土地价格因素： 位置、面积；地形、地势；气候、水文、地质；临街状况。 2、影响建筑物价格的因素： 建筑构造；房屋装修标准；房屋设备；房屋附属设施；地段、层次、朝向增减因素；房屋折旧和完好程度；规模及高度；用途。 七、其他因素 此外，城市的聚集性效应、扩散性影响、旅游、度假的作用、经济的活跃程度、城市的差异性均左右着房地产项目的价格。而房地产产品的差异则更直接影响其产品价格。 阅读：我国目前的房地产价格现状 近年来，我过房地产业快速发展，成为国民经济 的支柱产业，房地产价格也随之上涨，并出现过 高的迹象．目前我国房地产价格主要有以下几点 表现： １、房地产价格水平较高 ２、房地产价格长时期持续增长（表一） ３、房地产价格高涨与空置面积居高并存 ４、房价收入比较高（表二） 5、住宅供应结构不合理 房地产价格持续上涨 房价收入比不合理 按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般为1.8 ～5.5倍,发展中国家合理的房价收入比应在 3～6倍之间. 根据目前的测算和已经公开的信息我国的房价收入比已经超过7.8倍.上海　北京、杭州、广州等地更是远远高于国际水平.例如:目前上海的房价收入比为14倍. 房价收入比畸高,不仅意味着目前房价严重高估,同时意味这种状态难以持续下去. 住宅供应结构不合理 我国住宅供应结构不合理主要表现在:适合中低收入者需要的普通商品住房和经济适用房所占的比重较低. 有关资料显示,2004年以来经济适用房投资已经出现负增长,有的城市甚至停止经济适用房的建设,使得经济适用房的供应明显下降 此外,土地转让价格的上涨,导致住房价格随之相应增长. 我国目前的房地产价格现状 原因： １、作为房地产开发的重要因素，土地、建材价 　　格的上涨，房地产建设项目税费较高促使房 　　地产开发成本增加，推动了房价的上涨。 　　(表三) ２、近些年房地产开发中，供应的房屋品种增加， 　　房屋配套更完善，这些方面业促使房地产开发 成本增加、房价上涨。 表三:全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数 我国目前的房地产价格现状 3、各种投资、投机性需求增加，部分地区市场总需求偏大，导致房价上涨过快。 4、市场秩序混乱助长房价。 5、一些地方政府的不规范行为也太抬高了房价。