10节土地增值税法.pptVIP

土地增值税法 学习目标 1、了解土地增值税的概念、特征、税率和税收征收管理 2、熟悉土地增值税的征税范围、纳税人和税 收减免优惠 3、掌握土地增值税的计税依据和应纳税额的计算 目 录 一、土地增值税概述 二、土地增值税纳征税范围 三、土地增值税纳税义务人 四、土地增值税税率 五、土地增值税应纳税额的计算 六、土地增值税税收优惠 七、土地增值税征收管理 一、土地增值税概述 （一）土地增值税概念 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 我国1994年1月1日起开征土地增值税 （二）土地增值税特征： 1）以转让房地产取得的增值额为征税对象 2）征税面较广 3）采用四级超率累进税率 4）按次征收 （三）土地增值税的作用 对房地产开发和房地产交易市场调控 抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 增加国家财政收入 二、土地增值税纳征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 征税范围的一般界定 标准之一： 转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二： 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三： 转让房地产是否取得收入。 （一）基本范围 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3、存量房买卖 【多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（　）。 A、房产所有人将房产赠与直系亲属 B、个人之间互换自有居住用房地产 C. 个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D. 因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 【答案】ABD。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。 【单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（　） A.个人之间互换自有居住用房地产 B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 【答案】C 三、土地增值税纳税义务人 纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 第一，不论法人与自然人 第二，不论经济性质。 第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 第四，不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。 【多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD 四、土地增值税税率（小例算法，收入500，扣除100两种过程；推导速算扣除数） 【计算题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，计算其应适用的税率。 如果扣除项目是2000？ 五、土地增值税应纳税额的计算 （一）应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 1、货币收入 是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 2、实物收入 转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材。水泥等建材，房屋、土地等不动产等。一般要对这些实物形态的财产进行估价。 3、其他收入 转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。 1.转让新建房产扣除项目的确定 （1）取得土地使用权所支付的金额。 A、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金； 以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 B、取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。 （2）房地产开发成本。 房地产开发项目实际发生的成本。