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宏观调控政策对房地产行业影响摘 要：随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，高房价成了老百姓诟病的话题。特别是国家接二连三出台的限购政策、利率的上调和存款准备金率的上调，都透露出国家对于打压房价不合理上涨的坚定决心。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。笔者通过金融政策对房地产业影响分析、政府调控政策对房地产业的影响及房地产企业应对对策几方面来论述了宏观调控政策对房地产行业的影响。 关键词：房地产 发展 宏观调控 政府调控 银行 1.金融政策对房地产业影响分析 房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件。 1.1银行的利息 加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。 加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。 房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是政府在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。 1.2存款准备金率政策 根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小。 银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。在市场上加息的呼声很高的情况下，央行选择了连续两次上调存款准备金率的紧缩方式，这种方式直接作用于商业银行，效果更直接也更有效。受准备金率变化影响较大的行业为房地产行业。由于国内信托等其它融资渠道尚在完善及发展中，目前国内房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高。房地产企业要想获得银行的房地产开发贷款，其所投入的自有资金不能低于开发项目总投资的30%，按这一比例计算，房地产开发企业所需的资金中60%-70%左右由银行贷款构成，因此，存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。此次央行再次提高存款准备金率表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。 2.政府的调控政策对房地产业的影响 2.1土地供给政策 没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。 土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构,对房地产开发商 2.2地价政策 虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。 地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。 2.3税收政策 房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。 3.房地产企业应对对策 3.1转换市场机制，开拓资金资源渠道 资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会。寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。投资决策理性化 投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建