房地产企业所得税征收管理现状及对策建议（0720）.docxVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 16 房地产企业所得税征收管理现状及对策建议 近年来，我国房地产市场发展势头强劲。房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。特别是2016年“营改增”以来，强化房地产企业的税收管理已成为税务系统的重要工作之一。从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。 二、房地产开发企业所得税政策的历史回顾。准确把握历史政策，熟悉政策的来龙去脉，是执行政策的关键所在，也是能否管好房地产企业所得税的重要前提。我国的企业所得税在2008年以前执行的是内外有别的两套税法。所以房地产企业也是分两种征管方法。具体如下： （一）内资企业政策变化。 1、没有专门的房地产企业所得税政策阶段（1994－2003年）。这一时期没有完全针对房地产企业的所得税政策，房地产企业缴纳所得税适用一般工商企业的税收政策。但是由于房地产企业的行业特点决定了房地产企业的收入确认、成本核算等不同于一般工商企业。没有专门的所得税政策，等于国家对企业成本核算的放任，造成了企业初期成本虚大进而造成亏损结果。 2、专门针对房地产企业制订了企业所得税政策。2003年7月8日出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号）（2003－2006年）。该文参照了《外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题》（国税发[2001]142号）文件的做法，对内资企业的预售收入开始征税，是该文最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税征管。其不足之处是没有规定完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段。目前，部分房地产企业拖着不办理完工手续的结果就是回到了十年前的这个阶段。 3、为了加强税源精细化管理工作，国家税务总局于2006年制定了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号）。31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，是国家对内资房地产企业利润分配的一个重要举措。 （二）外资企业政策变化。 1、1995年制定的《外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题》（国税发〔1995]153号〕文件。第一次提出了一个全新的概念：“预售收入征税”，房地产业所得税政策同其他企业相比发生了一个重大变化。应该说外资企业的税收政策先行一步，直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念，这是当时对外资企业做地产的限制性规定。 2、《外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题》（国税发[2001]142号）文件的制定，使外资房地产企业所得税政策进一步明确。但是随着国税发【2006】31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。鲜明的特点是按照“开发项目”征税。 3、2009年国家颁布了《中华人民共和国企业所得税法》，同年制定了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2009】31号，以下简称31号文），统一了内外资房地产企业的管理办法。该文指出房地产所得税征收管理的核心是预售收入与完工标准的税务处理。 综合以上分析，可以归纳梳理出以下几条政策脉络：一是2003年以前的政策，无完工标准，也无预售规定；二是2003－2006年，有了“预售收入”的规定，但是暂时没有完工标准条件；三是2006年以后的政策既有了预售收入“的规定，也有完工标准。 三、房地产企业所得税管理存在的问题。 (一)企业成本对象备案表制度，没有严格执行。主管税务机关对企业的开发项目的具体情况并未清晰掌握。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）规定企业应在入场施工前提供《房地产企业成本对象备案表》，但是各地税务机关普遍未严格执行到位。后来《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（2014年第35号）取消了事前备案制度，改为在开发项目开始预售后才备案，也就是说，等到企业开始出售产品了，才有义务告知税务机关产品是什么。如此，就更加无法及时全面掌握企业实际经营情况。 (二) 开发项目滚动推进，企业却长期处在亏损或者微利的状态。 1、企业后期项目的成本费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。企业的开发项目一般都是分期进行，一期项目（成本对象）还未结束，二期项目就接着上，跟着还有三期、四期。只要工程项目不结算，就无法归集成本项目的收入及成本费用。 2、项目实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进行项目清算。企业所得税征管办法的鲜明特点是按照“项目征税”。相当部分企业开发项目已达到31号文规定的完工条件，