世联-2007年上海市海源别墅1期产品定位建议课件.ppt

三个认知 朱家角区域发展企业战略发展 4000亩低密度大盘开发475亩大宅销售 营销破冰豪宅亮剑;;;项目定位： 跻身千万级豪宅一线别墅项目(高价格实现高端占位) 拉升区域价值，建立朱家角顶级别墅话语权 以“世界水乡 江南大户”定位朱家角首席豪宅，以构建顶级物业为项目源动力;本报告将对前一阶段工作进行整理，并提出下一阶段的工作内容。;先紧后松，地方和中央博弈，基本政策不会动摇，中央给房地产市场降温的决心不会动摇;;;;去化率良好，剩余房源成交总价3000-6000万（包含地下室价格）;感知价格正在提升：物权法／土地增值税／别墅限地;本报告针对以下问题整体构想：;客户分析：从客户角度出发的深入思考;客户分析：全国25位千万级豪宅客户的深度访谈;1、考虑时间短：从生活习惯来看，事业依旧占据了千万级豪宅客户的大多数时间，通常成交周期较短，客户对产品价值的感知往往是凭借第一印象，但少量客户由于忙于事业，需要长期的维护与跟踪。 2、重视产品稀缺性：从置业需求来看，千万级客户非常重视产品的稀缺性，尤其是区域的稀缺性。同时从置业倾向可以分为两类：一种是倾向于对城市稀缺资源的占有，另一种则是对自然稀缺资源的占有。 3、要求项目的均好性：由于千万级豪宅客户置业选择较广，因此这要求营销系统不断地给予客户加分的感觉，而不能出现减分的感觉，否则就有可能永远失去客户。;客户分析：佘山客户的置业需求的核心——看重佘山;客户分析：佘山千万级豪宅产品特点差异下的客户差异;客户分析千万级豪宅客户偏好的差异;;海源别墅的客户在哪里？;区域现有别墅市场的客户平台;海源别墅客户基本特征描述;他们是有形的资产阶级 城市是他们赖以生存的母亲 在物质充裕以后，更渴望文化的回归 ;本报告针对以下问题整体构想：;KPI体系;经济技术指标（一期）;项目属性;我们是唯一的， 　　我们蔑视竞争， 我们追求突破， 　　我们要定位于......;定位诠释—— 世界水乡，江南大户;定位诠释—— 世界水乡，江南大户;产品定位—— 纯独栋，新中式/新亚洲风格;一期后期产品配比—— 700-800平米，为主力户型;整体布局建议;建议一：自然水域与人工水景的紧密融合 社区景观：三大景观系统—社区级景观、组团景观、私家园林一切以“水”相连，以“水”为媒，充分体现景观水系的均好性，在各个组团中心链接私宅点增设水系小品。;【流水园林】景观设计原则;【流水园林】景观设计系统建议 ——公共空间;【流水园林】主入口景观建议 ——山水壮景体现中式水系园林元素;【流水园林】会所周边景观建议 ——亲水平台/荷塘/……;【流水园林】沿路景观建议 ——密植遮挡私人空间，主干道双向车道中设置花坛，增添水景小品;【流水园林】景观设计系统建议 ——半公共空间;【流水园林】社区大面积水系 ——拱桥绿堤、木质亲水平台，木栈道，天然植物、石头河岸…;【流水园林】社区集中绿地 ——水景组团木质廊道、大型常绿草坪、百年高龄树种;【流水园林】景观设计系统建议 ——半私密空间;【流水园林】组团内开放空间——沿水而建，以水铺路，同时栽种大面积绿植（草、灌木、乔木三重立体绿化系统）;【流水园林】私家花园 ——人行道路青石板或鹅卵石、考虑地形起伏营造公园感，临水整石步道;【流水园林】景观设计系统建议 ——私密空间;【庭院景观】——果岭、泳池、私家亲水平台、木栈道、绿植……;【流水园林】道路系统建议;社区主干道 - 社区道路视野宽阔，大气非凡，豪宅风范自显;组团干道 - 缩小宽度，营造组团私密性及扩大私家占地面积。;组团支干道 - 避免直通住家，体现尊贵气质;【新中式流水园林豪宅】建筑设计原则;【新中式流水园林豪宅】建筑风格建议 ——新中式风格;九间堂;【新中式流水园林豪宅】建筑立面建议 ——石材、木材、钢筋、混合型材料的使用;　;【新中式流水园林豪宅】建筑单体建议 ——户型设计原则;【A类独栋别墅】——600-700平米;【B类