农村集体建设用地流转价格评价-湖北土地估价师.PPT

* Slide * D.重庆地票交易模式 2008年12月4日,我国第一家农村土地交易所——重庆农村土地交易所挂牌成立。 重庆农村土地交易所以拍卖方式进行了全国第一宗地票交易。经过10家竞买单位轮番竞价,面积分别为300亩和800亩的两宗乡镇复垦地的地票,均以每亩超过8万元的价格成交,地票交易大大提升了农村土地的市场价值。 * The Discipline of Land Resources Slide * “地票”，是城乡建设用地挂钩指标。 “地票”，来源于农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地。 这些用地经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的指标形成“地票”并在农村土地交易所公开交易。 地票交易制度保证了“先造地后用地” 土地以地票形式通过土地交易所公开交易，实现远距离、大范围的置换，盘活农村地区闲置的建设用地资源，提升农村特别是偏远地区的土地价值，促进农民增收和改善农村生产生活条件，有利于实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的。 * The Discipline of Land Resources Slide * 地票交易不改变土地权属，不改变现行土地制度,同时兼顾国家、集体和农民的利益，有利于促进农村土地管理制度的巩固完善，依法保障农民占有、使用和收益的权利。 通过远距离、大范围的优化配置,使固化的土地资源转化为可流动的资本，有利于活跃城乡要素市场，完善城乡现代市场体系。 “先造地后用地”； 农民享受溢价收益； 买下地票后拿地相当于省去了新增建设用地使用费和耕地开垦费。 * The Discipline of Land Resources Slide * “地票”如何落地 ？ 农民如何分享溢价收益？ 城乡建设用地市场如何统一？ * The Discipline of Land Resources Slide * E.都江堰宅基地“联建”模式 联建不仅引入了社会资金，解决了农村受灾群众重建资金瓶颈问题，而且提高了重建水平，解决了受灾群众的后续产业发展问题。包括企业参与多家农户联建、自然人参与多家农户联建、自然人与农户联建三种形式。 单户联建：一户农户与投资方联建，大观坪茶坪村王金100m2宅基地，换取218m2清水房，共500户左右； 多户联建：两个或两个以上农户共同与投资方联建，都江堰36个项目，大邑县33个，引入资金8亿元。 农村宅基地直接入市 发挥了土地资产性、物权性、传递了激励机制，防范了违法问题 农民宅基地的有偿退出(流转)就是一种有益尝试。然而，关于宅基地退出补偿标准相关法律没有明确规定。《物权法》指出，村集体因公共事业需要收回农民宅基地使用权的可给予适当补偿。对于“适当补偿”的理解，理论界说法不一，各地在实践中也是因地制宜，并没有提出成型的宅基地价值评估标准方法和科学的测算依据。在宅基地退出的实践操作过程中存在着补偿标准过低，农民生活得不到长期保障等问题，这不仅侵害了农民的合法权益，影响农民的长远发展以及和谐社会的建设，还严重阻碍了闲置和多余宅基地退出的进程。因此,科学合理地测算宅基地的价值，对退出宅基地的农民进行合理补偿具有重要意义。 （四）宅基地流转价格评估 宅基地使用权是一种用益物权，包括占有、使用、收益和有限处分的权利。宅基地退出将意味着附着其上的各种可能权益的永久丧失，权利人将失去对这种权益的长期持有和继承。而且宅基地是国家为了保障农民基本居住权利而赋予的一项重要福利，所有权属集体，流转受到限制。宅基地的这些特性决定我们不能采用一般的估价方法估来测算其价值。 目前宅基地主要参照土地征收补偿的相关规定进行测算。学术界对土地征收补偿的测算方法存在争议，主要有土地补偿论、财产和权利补偿论、人本论和市场论四种观点。本人倾向于财产与权利补偿论，通过分析宅基地的基本权能及对农民发挥的功能效用，依据“损失什么，补偿什么”的原则，将农民退出宅基地后的财产权利损失以及面临的风险考虑进来，科学确定补偿金额。 要科学评估宅基地价值，必须考虑以下要素: 1.宅基地的经济价值 2.社会保障价值 3.身份认同、代际继承等方面的价值 4.农户失去宅基地后产生的间接损失（如宅基地增值收益）。 （1）宅基地的住房保障功能 农村宅基地作为一种重要的土地资源，是国家为保护农民利益和基本生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。我国现行农村宅基地管理制度是建立在计划经济福利思想之下的，国家对农村地区实行的住房保障性政策，具有住房保障功能。因此合理的补偿标准应当是基于宅基地的住房保障特点，以宅基地使用权人放弃宅基地在城镇或社区新村获得相当住房保障为标准。 关于宅基地住房保障价值的衡量，相关研究较少。这里主要采用“等价替代”的方法，即以发挥相同效用的物品价值