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对投资性房地产会计核算的探讨 一丶投资性房地产的内容 投资性房地产的内容 （一）停止自用土地权，防治利用房子出租来获取租金。 （二）企业可以在自用土地权停止使用后继续享有土地使用 权，并可在其增值后转让。 （三）用于存货的场地，企业可自由出租。 （四）不能用于投资性房地产的情况有：一，企业无法进行单独 计量的，如企业有一栋综合楼，底层出租，二楼以上用作职工宿舍， 若出租部分能单独计量就算是投资性房地产，否则不能以投资性 房地产的方式来处理；二，用于存货的房屋，从事房地产开发的企 业用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即 使房地产开发企业想在它增值后再转让其开发的土地，也不能把 它确认作投资性房地产。 投资性房地产会计核算的内容 （1）对投资性房地产企业的资产核算 投资性 房地产包 括已 出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让 的 土地使用权 、 已 出租的建 筑物 不 包括 自用房 地产和 作 为存货 的房地 产 , 自用房地产即 为生产 商品 、 提供 劳务 或者 经营管 理而 持有 的房地 产 。 会计部门在投资性房地产 日常工作过程中 , 主要工作对象是投资房 地产的总资产核算 。 包括对投资房地产企业的固定资产核算 、 无形 资产 核算等 , 并对这些资 产进行有效的资产分类 。 同时针对具体的房地产项 目 , 做出科 学的投资 预算 , 以提高投资性房地产企业的经济利益 。 （2） 对投 资性房地产的 日 常计量 对投资性 房地产 的日常计量包括对房地产项目的初 始计量和后期计 量 。 初始计量即是指 对投资性房地产总资产的最初态计量 , 通常 由房地 产买入资金和 房地产归属 地组成 而后期 计量 通常包 括对 房地 产的装 修 、 维护 、 管理 、 设施建设等方面的计量 。 对房地产的 日常计量要严格 按照相关的会计计量 法则进行 , 以确保计量的科 学 、 有效性 , 提高 计量 的价 值。 二丶投资性房地产的计量模式 初始计量及核算 （一）投资性房地产的确认条件 在同时满足下列条件时才予以确认： 企业能够取得与该项投资性房地产相关的 租金收入或增值收益；该项投资性房地产 的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的确认时点 用于出租的投资性房地产以租赁开始 日为确认日；持有以备经营出租的空置建 筑物，以企业管理当局就该事项作出正式 书面决议的日期作为投资性房地产的确认 日；持有以备增值后转让的土地使用权以 企业将自用土地使用权停止自用，准备增 值后转让的日期为准。 （三）投资性房地产的取得渠道 1.外购的投资性房地产。时点：购入同 时开始对外出租，入账价值=买价+相关 税费。 2.自行建造的投资性房地产。时点：即 达到预定可使用状态的同时开始对外出租 或用于资本增值，入账价值=料+工+费 （和自建固定资产相同）。 这两种方式形成 的投资性房地产，不管其后续计量到底是 成本模式还是公允价值模式，都体现投资 性房地产的增加，计入借方，在成本模式 下借方记入投资性房地产科目，在公允价 值模式下借方记入投资性房地产-成本科 目下。 3.非投资性房地产转换为投资性房 地产。将自用房地产转换为投资性房地产。 企业将原本用于生产商品、提供劳务或者 经营管理的房地产改用于出租，通常应于 租赁期开始日，将相应的固定资产或无形 资产转换为投资性房地产。对不再用于日 常生产经营活动且经整理后达到可经营出 租状态的建筑物，如果董事会或类似机构 作出正式书面决议，明确表明其持有以备 经营出租的空置建筑物，如董事会或类似 机构作出书面决议，明确表明其自用房地 产用于经营租出、持有意图短期内不再发 生变化的，应视为存货转换为投资性房地 产，转换日为董事会或类似机构作出书面 决议的日期。 企业将自用土地使用权或建筑物转换 为以成本模式计量的投资性房地产时，应 当按该项建筑物或土地使用权在转换日的 原价、累计折旧、减值准备等，分别转入 “投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧 （摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目， 按其账面余额，借记“投资性房地产”科 目，贷记“固定资产”或“无形资产”科 目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计 折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性 房地产累计折旧（摊销）” 科目，原已计提 减值准备的，借记“固定资产减值准备”或 “无形资产减值准备”科目，贷记“投资性 房地产减值准备”科目。 企业将自用房地产转换为采用公允价 值模式计量的投资性房地产时，应当按该 项土地使用权或建筑物在转换日的公允价 值，借记“投资性房地产（成本）” 科目； 按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累 计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减 值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固 定资产减值准备”科目；按其账面余