房地产企业所得税课件.pptVIP

;政策依据; 国税发〔2009〕31号文件的适用范围 在中国境内从事房地产开发经营业务的 企业（包括内资和外资企业） ; 开发产品完工条件（土地开发除外）： 一、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二、开发产品已开始投入使用 三、开发产品已取得了初始产权证明 以上条件满足一条即视为已经完工;如同时满足一条以上条件，以最早的为准。; 核定征收的条件（《征管法》第35条）： 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： 一、依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的; 二、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 三、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的; 四、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的; 五、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的; 六、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的; ; 对房地产开发经营企业不得事先确定按核定征收方式征收管理 ;收入的税务处理; 收入总额确认的一般原则之一： 实现原则; 在大多数情况下，纳税人在进行一项公平交易时就视为实现，比如货物被销售、劳务被提供等，但只是价值改变、而没有发生实现事件，将不导致一项应税收入的实现。 例如，企业持有某上市公司的股票，该股票以公允价值计价，在企业持有股票的期间，股票价格上涨，企业产生了公允价值变动收益，但由于企业仍然持有该股票，因而这笔收益在税法上并没有实现，不能计入收入总额。（税法与会计准则的差异）;; 收入总额确认的一般原则之二： 权责发生制原则（并不排除收付实现制或其他） ;纳税必要资金的概念;房地产开发经营企业销售收入的确认;不同销售方式下销售收入的确认;不同销售方式下销售收入的确认;不同销售方式下销售收入的确认;不同销售方式下销售收入的确认; 视同销售 企业将开发产品用于捐赠、赞助 、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应当视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 ;视同销售收入的确认;新的企业所得税法关于视同销售的变化;不征税收入－专项用途财政性资金;不征税收入－专项用途财政性资金;税前扣除的原则与框架; 税前扣除的基本原则之一： 权责发生制原则 ; 税前扣除的基本原则之二： 配比原则 纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除，不得提前或滞后 （房地产企业未销开发产品成本应在销售时扣除） ; 税前扣除的基本原则之三： 相关性原则 税前扣除必须从根源和性质上与取得收入直接相关 （业务招待费的扣除 、为职工负担的个人所得税 ） ; 税前扣除的基本原则之四： 合理性原则 符合一般的经营常规与会计惯例 ; 税前扣除的基本原则之五： 确定性原则 金额是确定的，不允许估计 ; 税前扣除的基本原则之六： 真实性原则：实际发生，并非实际支付的概念，一般认为支付义务产生，即意味着费用支出发生 ; 税前扣除的基本原则之七： 合法性原则 非法支出不能扣除：罚款、税收滞纳金;具体扣除项目;房地产企业税前扣除项目;开发产品计税成本的核算;;开发产品计税成本的内容;开发产品成本核算的要求;共同成本和不能分清成本对象的间接成本的分配方法（可选其一）;以非货币交易取得土地使用权的成本确定;以土地使用权换取开发产品的税务处理;合作（资）开发房地产项目的税务处理;维修费用的扣除;设备维修基金的扣除;配套设施的税务处理;配套设施的处理;担保金的扣除;支付境外机构的销售费用（含手续费或佣金）的扣除;一般手续费和佣金的扣除;利息支出的扣除; 利息支出的扣除限制 向非关联方支付利息——同期同类限制：非金融企业（金融企业）向非金融企业（非企业单位和个人）借款的利息支出，在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分（条例第38条） 向关联方支付利息——资本弱化规则优先，同期同类限制其次：接受关联方债权性投资与权益性投资的比例，金融，5：1，其他，2：1；除了: 符合独