保障房建设规划管理工作实例研究及思索.doc

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保障房建设规划管理工作实例研究及思索

保障房建设规划管理工作实例研究及思索【摘 要】保障房建设过程中,规划管理部门的科学规划、优化审批对保障房建设的质量和进度以及所产生的经济效益、社会效益中起着至关重要的作用。本文通过实例就保障房建设过程中的规划选址、编制、审批、验收等环节,说明科学规划、优化审批的重要性,并就规划过程中存在的不足进行了思考和总结。 【关键字】保障房;规划编制;规划审批 正文:为解决城市中低收入阶层居住问题,我国大力加强保障性住房建设力度,促进房地产市场健康发展。近几年,上海市保障房建设已成为房地产市场上的一支主力军。在推进“四位一体”的保障房建设过程中,规划管理部门负责保障房建设的规划选址、规划编制、规划许可、开工放线、竣工验收等,其工作贯穿保障房建设的全过程,科学规划、优化审批对于保障房建设的进度和质量以及所产生的经济效益、社会效益起到至关重要的作用。 本文以上海市闸北区桥东二期就近安置配套商品房项目的规划管理为例,就保障房建设过程中的规划选址、编制、审批、验收等环节,说明科学规划、优化审批的重要性,并进行思考和总结。 一、项目概况 上海市闸北区桥东二期基地四至范围为徐家宅路以东、虬江路以南、西藏路以西、新马路以北和上海铝制品厂,该地块位于闸北区内环以内,紧邻西藏北路,交通便利。原为“十一五”旧区改造地块,主要以危棚、简屋、私房为主,居住密度高,环境交通条件非常欠缺。目前,周边区域有公园和部分已开发的商品楼盘,新旧居住区的对比形成极大反差。 该地块在已批准的《闸北区中兴社区控制性详细规划》分四个街坊,七个地块,共计用地面积约5.7万平方米,包含居住用地、商业用地、净菜市场、110KV变电站等。 二、规划编制 梳理现状科学规划。桥东二期地块位于闸北区的黄金区域,其住宅项目全部建造就近安置动迁配套商品房,用于居民就近安置,体现出政府的对该基地居民原地回搬愿望的理解和动迁的决心。该地块房屋以危棚、简屋、私房为主,居住环境差。大量房屋在规划道路红线内,路面狭窄、人车混行,存在严重安全隐患。但其南侧的交通公园和丰富的教育资源也为居住提供良好的条件。原上海铝制品厂在该区域占有大量土地,现已停产,为快速完成动迁,腾出土地提供可能。同时,该区域周边已新建部分商品房,基地的动迁将极大地改善周边环境和交通状况,使整个区域的居住品质提升,成为一个宜居的大型社区。 综合上述条件,规划选址将桥东二期地块中的三个街坊作为就近安置配套商品房项目,并配套变电站和净菜市场,同时将其北侧作为商业办公地块,并提高住宅和商业办公容积率,在满足保障房建设的前提下达到经济总量的平衡。 2009年,经闸北区政府及规划管理部门的现状评估、经济测算,确定桥东二期作为一个完整地块的规划调整,上报市政府。同年,上海市政府将该基地确定为旧区改造新机制试点基地。之后,闸北区规划管理部门正式启动该基地控制性详细规划调整工作。 度身定制设计方案。对桥东二期项目的规划调整,规划部门结合居民安置需求,深入探讨切实有效的规划方案。桥东二期项目是集“两次征询、数砖头加套型保底、就近安置”的“多政合一”全市性新政试点基地。在充分考虑基地现状条件、动迁居民需求、周边土地价格等因素的基础上,规划调整既关注居民原地回搬的强烈愿望,又兼顾经济技术成本和实际可能,合理确定用地范围、规划参数、建筑高度、配套设施等,实现该基地新建住宅用于居民房屋拆迁就近安置,并发挥出试点项目的良好示范效应。该住宅方案设计了多种面积的房源,并结合保障房面积计算规定,将户内使用面积适当放宽,使动迁居民得到更多实惠。同时,多余房源提供给其他市政动迁基地,深受居民欢迎,也为动迁基地的顺利施工奠定了扎实基础。 容积率能高则高。在该基地详细规划调整过程中,规划管理部门思考规划对策,用足政策,确保编制完成的详细规划在具有科学性的同时,还具有可操作性,并尽可能提高土地的利用效率。该基地原控详居住用地容积率分别为2.0和2.5,通过规划调整争取到3.5的住宅建设容积率,将北侧商业办公用地的容积率从3.5调整到4.0,规划方案合理确定最经济的开发强度和建筑高度,尽量增加住宅建筑面积,实现让更多的夹心层安居乐业。 调整程序能快则快。为促成保障房尽快建设实施,市政府对此类项目的规划调整给予极大支持,目前的保障房规划调整可实行简易程序,在较短的时间内完成控详调整。在桥东二期规划调整过程中,规划管理部门争取相关部门的理解和支持,做到能快则快。从调整上报到市政府下发同意调整的批复仅用三个月时间,缩短了项目的建设周期。 三、土地收储、供应 在规划调整的过程中,同步实施基地的土地收储工作,动迁基地居民房屋,收储企业和清退租赁户。在完成了规划调整和土地收储的前期工作后,启动保障房基地的土地供应。桥东二期

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