对当前土地交易问题制度浅谈.docVIP

对当前土地交易问题制度浅谈摘要：实行土地交易，坚持储备优先、交易许可、疏堵并举的原则，既可以充分保证政府垄断土地一级市场，又能有效促进土地市场活跃，在实践中取得了良好效果。本文建议采用一个基于制度分析法的城市土地利用研究思路，将有关规则和制度安排划分到体制、管治和操作三个层面进行分析，并研究不同层面因素之间的互动关系，完善交易制度。 关键词：土地交易资源配置交易制度完善 Abstract: The principle of implementing the land transactions, adhering to the reserve priority, permit trading and scanty develop simultaneously, can fully guarantee the government monopoly land market, but also can effectively promote the land market development, obtain the good effect in practice. This paper proposes using the city land use research train thought based on the system analysis method, undertakes an analysis that dividing the rule and system arrangement into system , governance and operation these three levels, and studies the interaction between different factors in different levels, to perfect trading system. Key words: land transactions; resource allocation; transaction improvement system 中图分类号: DF453文献标识码:A文章编号：2095-2104（2012） 1城市土地资源配置的本质 1.1土地资源配置的方式 土地具有自然和经济的双重属性。土地的自然性体现在数量的有限性、沃度的差异性、利用方式的可持续性和位置的空间性等方面；土地的经济性反映在供给的稀缺性、报酬的递减性、用途的多样性和增值性等方面。在一定时期内可利用的土地不可再生，在一定的时间内土地的总供给量是一定的，土地用途在不同性质之间转换，一种用途的土地的产生总是以另一种土地的减少为代价。因此，一切土地使用性质的转换都可以看作是土地资源配置到不同人类活动中去，即土地交易。 1.2土地资源配置的机制 资源配置有两种基本模式，即市场模式和计划经济模式，其中的决策主体和决策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市场模式基于价格机制发生作用，市场经济的参与者以个体利益最大化为目标，资源为价高者得。但价格机制并非一种零成本的机制，市场很容易受人类行为机会主义的性质所左右，产生交易成本，当来自人类本性的干扰大到一定程度，市场就会失效。要控制市场失效，最好的办法是大家都建立和遵守一定的“游戏规则”，即一个由复杂框架形成的市场制度；另一个办法则是采取行政计划的方式资源决定配置。现实世界里，更多的资源配置方式是以上两种的结合。土地使用的实际效果反映了当时的土地资源配置的体制和交易机制的作用。计划经济下建立起的土地规划政策不一定能适应市场机制所支配的土地资源配置的要求。那么，计划经济和市场经济机制如何共同对城市土地使用发生作用处在过渡经济体制下的我国城市应如何对计划和市场的手段进行取舍以合理利用城市土地资源？要采取市场手段时，支撑这种机制运作的条件是否已成熟，如未成熟如何改进。 2制度分析法在研究土地资源配置中的作用 2.1制度经济学的观点 主流经济学因为与社会学及行为科学明显隔离而受到批评。由于信息不完全，人们不可能处理所有与交易有关的信息、无法预测未来，现实交易存在不确定性。制度经济学是经济学发展到一定阶段的产物，它主要研究经济行为与游戏规则的关系。制度的形成是交易决策的参与者议价的结果。在充满不确定性的世界里,制度被用来规范人类之间的互动，制度是社会的游戏规则，提供塑造经济、政治和社会组织因素的整合框架，将人类活动中的交易成本固化。制度包括正式规则如法律、章程、规定，非正式约束如惯例、行为规范，以及上述规则实施的有效性。制度是规范人类互动和社会发展的“软件”，实际上比“硬件”（可见的现象，例如物质资