离婚时按揭房归属性问题探究.docVIP

离婚时按揭房归属性问题探究随着社会的发展，越来越多的人以按揭分期付款的方式购置商品房，这虽然在一定程度上解决了”买房难”的问题，但是却也引发了”离婚时按揭房的归属性”、”离婚时按揭房增值部分如何分割”等复杂问题。”按揭”一词源于英美法系中的衡平法，在我国的法律实践中主要是指：购房人与房产商签订房屋买卖合同，并支付首款。然后将其买卖合同项下的权益抵押给银行，银行则贷款给购房人并以其名义将剩余合同款项交付房产商。若购房人到期仍不能还本付息，则按揭银行有权将按揭房屋变价并优先受偿。由于按揭房屋涉及一方婚前支付首款，婚后由夫妻共同还贷或者仍有一方还贷，夫妻共同生活等复杂情况的存在，因此，离婚时按揭房的归属性问题一直是法学界争论的话题且在实践中有较大的分歧。 鉴于此，最高人民法院于2011年7月4日通过了《关于适用若干问题的解释（三）》，其中第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 该司法解释力图明确离婚时按揭房的归属性，为法律的适用提供统一的依据，有一定的合理性和必要性，但是基于法律所追求的精神，社会的风俗人情以及婚姻财产的特殊性等因素，该条规定尚有不足之处，有待进一步的完善。 （一）规定的不确定性较强，法院的自由裁量权较大。 第十条第二款规定：”依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方......”在此规定中写的是”可以”，而不是”应当”，因此，对于到底在哪些情况下应当认定该不动产为夫妻共同财产并没有明确规定，这就赋予了法官较大的自由裁量权，可能会导致司法权力的滥用，从而造成实质的不公平。有鉴于此，我们提出以下建议（本文全部建议均建立在夫妻双方没有协议的情况下）：在一方婚前买房婚后由夫妻双方共同还贷的情况下，若另一方用其个人财产所还的贷款占应还贷款的绝大部分，或者婚后所还贷款占房屋购买价绝大部分，则该房屋应视为夫妻共同财产。 （二）对于按揭房屋的规定过于狭窄，与实践有一定的差异 在实践中，许多购房人为了节省利息或者减少风险，往往向非银行机构借款，比如说”民间借贷”，然后将其房屋买卖合同项下的权益抵押给借款人，此种情形也屡见不鲜。但在司法解释（三）中，第十条的规定只适用于”以个人财产支付首付款并在银行贷款”，这往往不利于规范不断发展变化的社会生活，有一定的局限性，从而使司法机关在判决由民间借贷引起的离婚案件时，对按揭房的归属性问题，又无法可依，只能依自己的价值观念和正义观念来处理，这又无不在一定程度上影响了主体的实质平等性、司法的稳定性以及法治社会的建设。因此，我们建议应当将”非银行贷款”也包含在”银行贷款”之中，从而扩大其适用范围。 （三）产权登记一方对另一方在”双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的赔偿的确定未做详细规定。 随着人口的增长以及对房屋需求的不断增大，房屋作为一种不动产，不仅具有保值功能，其增值功能也日益显著，以至于有时房屋的增值部分甚至大于其购买价值。但是在第十条中，只是笼统的规定产权登记一方应对另一方在双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分予以赔偿，而没有对如何确定增值部分作出具体规定。而基于第十条的规定，我们可以认为该规定解决了不动产增值部分的归属性问题，即该增值部分应当归属夫妻共同财产。但有时，在产权登记一方支付首款后，在婚后夫妻双方虽然共同生活还贷，但主要是或者完全是由产权登记一方以其个人财产还贷的情况下，若该增值部分仍由夫妻共同享有，则对产权登记一方造成了实质上的不公平。且由于房地产的行情是不断变化的，获得房屋所有权的一方也可能会承受房屋贬值的风险，从而使其实际获得的利益少于其所赔偿的数额，从而对其造成不公平。而在上述情况下，产权登记一方又往往会为了自身的切实利益提起诉讼，要求另一方归还多受领的赔偿数额，这在一定程度上又会增加诉讼率，不利于社会的稳定。 因此，完善立法，对此方面作出详细规定十分必要。基于此我们建议，对于增值部分的归属权问题应作如下区分：1.若未经产权登记的一方用其个人财产所还的贷款占应还贷款的绝大部分，或者婚后夫妻双方共同还贷，其对于房屋增值的贡献相当，或另一方对房屋做过重大修缮的，则应将房屋的增值部分视为夫妻的共同财产。2.若无以上情况，在不重大违背公平原则的情况下，应当视为不动产产权登记一方的财产，只需由产权登记一方给以另一方合理适当的补偿即可。 此外，