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浙江房地产企业融资问题探究摘要： 房地产行业是典型的资金密集型行业，融资活动对房地产企业的发展十分重要。随着浙江房地产企业的持续高速发展和近年来政府对房地产业宏观调控力度的不断加大，房地产企业的融资问题逐渐暴露，成为影响浙江房地产企业发展的一个重要因素。本文在分析总结浙江房地产企业融资现状和存在问题的基础上，提出解决当前浙江房地产企业融资困难的对策。 关键词： 房地产企业；融资现状；存在问题；解决对策 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）19-0153-02 0 引言 房地产业作为典型的资金密集型产业，具有投资规模大、资金回收期长、产品价值高、财务风险大等特点。无论是房地产开发还是物业经营都需要投入大量资金，因此能否保证运营资金良性循环，关系到房地产企业的生死存亡。融资房地产企业最关心的问题。经过十多年的快速发展，房地产业已成为浙江重要的经济支柱，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面，房地产市场“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，尤其是当前宏观调控形势严峻的现实条件下，加强融资管理成为当前浙江房地产企业保持可持续发展的重要课题。本文在分析总结浙江房地产企业融资现状和存在问题的基础上，提出解决当前浙江房地产企业融资问题的对策建议。 1 浙江房地产企业融资现状和存在问题 我国房地产企业投资的主要资金来源有国家预算内资金、国内贷款（包括土地储备贷款和房地产开发贷款）、企业债券、利用外资和自筹资金等。融资方式主要是银行信贷、上市融资、信托融资以及其他方式，看似呈多元化特征，实际上超过半数的企业其开发资金直接或间接来自银行，其他方式在其资金来源中比例很低。 近几年来浙江民间资金在房地产领域的投资越来越活跃。2008年浙江房地产开发投资中，民营房地产开发企业投资1625.91亿元，比上年增长12.9%，占全省房地产开发投资的比重为80.4%，已成为拉动浙江房地产业投资增长的主导力量。随着前几年政府鼓励房地产市场稳定发展的相关政策效应的逐步显现，浙江房地产投资资金来源逐步宽松。2009年，浙江房地产开发投资资金来源达到4473亿元，比上年增长49.8%。其中，国内贷款和自筹资金分别增长30.2%和1.8%，主要来自于购房者的其他资金来源比上年增长83.5%。但是2010年下半年开始国家对房地产市场实行严格的宏观调控政策之后，浙江房地产企业的资金运营情况不断趋紧，不容乐观。 1.1 自有资金比例较低，财务风险大 目前浙江房地产企业多元化融资渠道严重不足，资金来源主要依靠银行贷款、购房者的预付款、按揭款，银行贷款约占七成。2008年，浙江房地产开发企业自有资金占资金来源比例仅10.3%，企业自有资金不足，资产负债率较高。2010年下半年后随着商品房销售形势不好，房地产企业投资所需资金日趋紧张，面临的资金压力和财务风险越来越大。据公开数据统计，截至2011年上半年末，我国上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，资产负债率已达近十年的峰值。绿城地产和滨江集团三季报反映的资产负债率分别达到87.71%和81.4%。浙江一些中小型房地产企业甚至出现资金链断裂，发生企业破产倒闭事件。 1.2 融资渠道单一，直接融资比例小 目前已有多种融资方式出现在浙江房地产融资市场，但真正多元化的的房地产融资体系还未形成，银行信贷仍然是主要融资工具。来自于银行体系的房地产开发资金高达60%以上，而且开发贷款和住房按揭贷款是其主要的存在形式。在自筹资金中，仅有30%左右乃至更少的资金是来源于企业自有资金。虽然房地产开发商的贷款门槛已经由国家出台的宏观调控政策所提高，但以间接融资为主的格局仍然无法在短时间内得到改变。单一的融资模式，使得房地产企业高度依赖银行，该产业的发展严重受到银行信贷政策的影响。一些直接融资方式如房地产信托、基金等，还未发展完善，因此在其他直接融资方面仍存在着许多问题，如制度缺失、融资比例小等。 1.3 房地产业融资体系不完善，融资风险很高 我国的房地产市场存在着起步晚的特点，相关的法律法规都不够完善，房地产融资渠道的发展在很大程度上受其影响。一级市场在浙江目前的房地产金融市场中仍占据着主要的地位，虽然商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构都包括在一级市场体系中，但支撑整个房地产行业的融资需求的仍然是以银行体系为主，尚未建立起真正的二级市场。证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷，住房抵押贷款证券化也才刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索。间接融资过于单一，在增大引发企业融资风险的可能性的同时，也容易为经济运行带来金融风险。 1.4 融资方式具有局限性 房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资、上市融资、租赁融资等融资方式都