现代综合物流港项目可行性研究报告.doc

现代综合物流港项目建设 可行性研究报告 ##控股（深圳）有限公司为香港联合交易所主板上市的红筹公司（股份代码：0152.HK），控股股东为深圳市国有资产监督管理委员会。作为深圳市政府物流与收费公路板块的旗舰企业，##主要从事物流基础设施的投资、建设与运营，在此基础上应用供应链管理技术及信息技术向客户提供高端物流增值服务。截止2012年底，公司总资产413亿港元，净资产181亿港元，利润总额超过30亿港元。##2012、2013年分别获三大国际信贷评级机构标准普尔、穆迪和惠誉授予投资级信贷评级，过去五年从境外资本市场融资累计超过100亿港元。 ##计划于近5年内在中国华东、华南、华中、华北、东北、西南和西北等重要地区建成若干以公路物流为核心，结合区域分拨中心、电商物流中心、城市配送中心及物流信息中心等功能的现代综合物流港，初步形成网络并逐步实现覆盖全国的网络布局。 1.3 可行性研究依据 《##市国民经济与社会发展统计公报（2000-2012）》 《##市统计年鉴（2005-2012）》 《##城市总体规划（2010-2020年）》 《##城市圈总体规划纲要（2007-2020）》 《##市国民经济和社会发展十二五规划》 《##市现代物流业发展“十二五”规划》 《##市物流空间发展规划(2012-2020)》 《##市商业设施空间布局规划(2012-2020)》 《##市物流业调研报告汇编(2012年)》 《##市物流业发展工作材料汇编(2012年度)》 《关于开展国家电子商务示范基地创建工作的指导意见》 《##东西湖综合保税区发展战略研究及概念性规划》 《##地区2013年一季度建安工程造价及分析》 《建筑工程项目投资估算手册》 1.4 项目建设内容 项目地块位置 项目位于##市东西湖区走马岭，东吴大道以北，华祥路以西，新岭路以东。 项目处在##市六大物流园区之一东西湖综合物流园区，属于国家级开发区-##临空港经济技术开发区，周边是##重点规划和发展的商贸市场群-走马岭商贸物流新城。项目距离东西湖区政府15公里，市区三环线15公里，距离##机场35公里。 项目紧邻东吴大道周边有京港澳高速、##外环高速、沪蓉高速等。项目离京港澳高速汉口北出入口仅4.5公里，上京港澳高速后5公里就可以转到沪蓉高速、##外环高速。项目可以快速通达##市区，也可以快速向外辐射，具有良好的对外、对内交通条件。 图1-1 项目区位图 项目战略定位 根据##现代综合物流港的发展战略，立足##，辐射华中，联通全国，建设为##业态先进、功能齐全的“公路货运集散中心、物流信息交易中心、现代物流分拨中心，提供货运集散、卡车航班、仓储分拨、物流信息、物流金融、综合增值服务、办公商务配套等功能”于一体的现代综合物流港，成为华中地区有一定影响力的现代物流港和##精品物流标杆项目。 项目建设内容 项目根据协议分两期拿地，一期供地187亩，本报告将以一期供地进行项目规划和财务测算。 本项目一期占地面积187亩(124,729平米)，建筑面积126,256平方米，容积率1.01，建筑密度38.1%，绿化率15%。详细指标见下表： 表1-1 ##?##现代综合物流港建设指标 项目建设周期 项目将一次性建设开发完成。 前期工作时间：12个月（2014年1-12月） 项目建设期：9个月（2015年1月-2015年9月） 项目试运营期：3个月（2015年10月-2015年12月） 1.5经济指标 项目投资 项目总投资为32,356万元，投资强度为173.0万/亩。 表1-2 ##?##现代综合物流港项目总投资额 经济效益 自有资金的项目经济指标： 表1-3 ##?##现代综合物流港项目主要财务指标 融资方案的项目经济指标：（60%贷款） 表1-4 ##?##现代综合物流港项目主要财务指标 综合社会效益 本项目将以现代物流园区的先进经营理念，通过建设现代物流信息交易平台，将##市“小、差”的物流园进行整合升级，促进##物流企业经营发展，提高##社会物流效率，有力支持东西湖区和##快速发展的产业和商贸流通；同时可以有效承接现有物流园搬迁，提高##公路货运物流行业水平，缓解货运市场对##市交通、城市环境造成的压力，减少环境污染；另外，本项目将贯彻土地集约化利用理念，通过建设现代化多层立体仓储、信息交易大厅等，提升土地利用效率。 1.6 项目研究结论 本项目符合##网络布局的战略要求 ##作为中国中部地区的核心城市，是内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”，是全国公路货运物流的最主要市场之一和核心节点，是众多物流企业、公路货运物流企业必争之地和中部地区布局的首选之地。 ##全国布局中心城市综合物流港，##项目的落地和实施可以推进#