城市土地和农村土地.ppt

房地产政策与法规——土地分类与制度分析 房地产政策与法规——土地分类与制度分析 土地分类与制度分析 吕添贵 江西财经大学房产与土地管理系 E-mail: lvtiangui@163.com 《房地产政策与法规》课件之四 【教学目的】 1.土地分类 2.中国特色的城市土地与农村土地 3.建设用地制度 4.土地征收征用制度 5.城乡用地制度改革 6.土地储备制度 1.土地分类 按土地自然用途分类 —中国大陆：农用地、建设用地和未利用地 —中国《土地管理法》第4条：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 1.土地分类 农用地直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 建设用地建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 未利用土地指农用地和建设用地以外的土地。滩涂…… 思考：这样划分有什么意义呢？ 1.土地分类 按社会目的划分：—公益用地；—私益用地 法律依据 ——《宪法》第十三条 国家为了公共利益的需要，可依照法律法规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 ——《土地管理法》第八条 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 ——《土地管理法》第五十四条　城市基础设施用地和公益事业用地； 1.土地分类 公益用地：为了公共利益或与公众利益密切相关 ——公共设施用地：街道、公园、文物古迹政府 ——行政用地：政府宾馆等经营性场所用地除外 ——公共性质用地：学校、医院、体育馆 私益用地：直接或仅仅为了私人利益 思考：按社会目的分类有何意义？ 2.中国特色：城市土地和农村土地 渊源 ——《宪法》第十条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有 ——《土地管理法》第八条：城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2.中国特色：城市土地和农村土地 城市土地 城市土地是指行政上设为城市所管辖的市区土地，如南昌市、南京市； 行政上不属于市，如农村集镇、县城的土地则目前在法律上存在不确定性，实际做法则等同于城市土地。 2.中国特色：城市土地和农村土地 农村土地 ——农村土地是行政上属于村、非建制镇的土地；是否城市化没有关系。 ——城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上还是农村土地。 2.中国特色：城市土地和农村土地 农村土地 ——农村土地是行政上属于村、非建制镇的土地；是否城市化没有关系。 ——城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上还是农村土地。 2.中国特色：城市土地和农村土地 分类意义 —任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地； —兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地； —乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。 2.中国特色：城市土地和农村土地 土地分类改革趋势 ——取消土地城乡二元制度（市场经济的统一性，土地的分封建制是对立的） 集体建设用地入市？ 明确公益用地和私益区分，明确范围。 ——市场经济区分私人产品与公共产品。 3.建设用地制度 城乡建设用地来源 ——来源于非建设用地。 （1）农用地 （2）其他土地——未利用土地 3.建设用地制度 直接来源 ⑴存量建设用地 已经是建设用地，重新开发。 ⑵增量建设用地 非建设用地转化为建设用地进行开发 农用地 未利用土地 4.土地征收征用制度 土地征收 ——国家或政府为了公共目的而强制将私有土地收为国有并给予补偿的法律制度。 土地征用 ——国家或政府为了公共目的而强制将私有土地占用，不需要使用时退还，并给予补偿的法律制度。 两者本质区别：土地所有权发生是否变化 4.土地征收征用制度 普遍性 ——国际惯例 性质 ——强制性买卖与租赁 条件 ——公共利益 ——公平合理的补偿。 4.土地征收征用制度 普遍性 ——国际惯例 性质 ——强制性买卖与租赁 条件 ——公共利益 ——公平合理的补偿。 美国土地征用的法律程序 ⑴预先通告； ⑵政府方对征用财产进行