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全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业.pdf 7页

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乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网( / )邮箱: Jiufu@ 全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房 地产业 【标    签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理 【业务主题】增值税 【来    源】海南省国家税务局   一、房地产开发企业收到商品房预收款,如何开具发票和申报的问题   房地产开发企业在收到商品房预收款时,不确认该笔收入,不进行纳税申报。购房 者需要发票的,房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者,申报时出现票表比 对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。交房时,房地产开发企业需要确认收 入,且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后,再按照商品房全款开具发 票,并进行纳税申报。   二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题   房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的 方式,在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。   海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地 产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。   三、关于土地价款的扣除问题   房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收 补偿款、开发规费等。   土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规 定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件,可以分为“熟地 价”(即提供“七通一平”的地块价,包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。 其票据由财政部门出具。   拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付 的各种补偿金,主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被 拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。 乐税网( / )邮箱: Jiufu@   征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让,再由政府出面征收拆迁但由房地产开 发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政 部门出具的非税收入票据。   开发规费通常是指在房地产开发过程中,房地产开发企业按照项目所在地的收取标 准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。   目前只有土地出让金列入差额扣除范围。   房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权,凭取得的专用发票抵扣进项税 额。   四、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题   (一)房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人,销售其 开发的房地产项目(选择适用简易计税方式的除外),单独作价销售的配套设施,例如幼儿 园、会所等项目,其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。   房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房 地产老项目除外),只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方 式开发房地产项目的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除直接支付给拆迁户 的补偿款。   (二)房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发 的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无 法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进 行划分。   不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目 建设规模÷房地产项目总建设规模)   (三)房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣,这些设施如果最后拆 除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、 构筑物,其进项税额可一次性抵扣,如果最终拆除,表明售楼部、样板间已经使用完毕,不 需要做转出。   (四)房地产企业有一般计税方法和简易计税方法,如何进行抵扣。简易计税方法的 应纳税额,是指按照

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