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上海城光置业有限公司 2011年度工作总结 暨2012年度工作计划 (并作为申报三湘股份公司先进集体材料) 二0一一年十二月 2011年度城光置业年终工作总结 2011年12月 第一部分 回顾————2011年 行业形势 又近年尾，跌宕起伏之后，纵观全年房地产形势，调控新政、房产税阵阵来袭；成交量、土地出让金连连下跌；开发商、购房者等楼市各方暗暗博弈。1月26日，“新国八条”出山，落实地方政府责任。次日晚，上海宣布1月28日起对个人住房征收房产税，房产税试点终落地。2月1日，上海版细则“沪九条”出台。明确了停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策。到了8月，先是央行发布利率年内第三次加息，后有限购令推行至各二、三线城市。终于让上海房地产市场迅速进入了冰冻期。目前楼市已进入深度博弈。龙湖降价了，被砸了。万科团购了，白菜了。绿城破产了，辟谣了。房地产市场扑朔迷离，众生各有形态。站在承转之间，回望2011年,上海房地产形势在年初政策掷地后陷入迷茫，年中迷茫中却依然踯躅前行，及至年终面临全球寒流，终于知道冬天是真的来了。 　　 公司主要工作完成情况 三湘商业广场项目于2011年5月底全部交付使用；截止11月25日，总套数为695套，已办结入住手续677套，其中办结产证637套。入住手续完成率达到97.41%，产证办结率91.65%。 截止11月25日三湘财富广场项目总销套数为240套，总销售面积为19135㎡。目前已销售221套，已售面积16250.34㎡，销售总额为27321.58万元，其中商铺19套，公寓202套，销售率为92.08%。已收房款25050.47万元，资金回收率为91.68%。 三湘财富广场1号楼室内安装、外墙面幕墙基本完成，目前进行收尾工作；2号楼全装修房正大面积开展；场地配套已近尾声，景观绿化施工正在进行中。 第二部分 讲述城光 城光置业今年的工作任务依然繁重，主要工作为三湘商业广场的交付使用，三湘财富广场的进度控制，E块酒店式公寓的容积补差。三项工作涵盖项目前期报批、工程施工建设、项目竣工交付三个房产开发的主要方面，城光人戏称如果只是一个项目，我们在一年里就完成了整个项目建设。城光置业作为成熟的企业，在三湘房产内部和湘麒投资形成以专业为基础，以精细化为导向的团队协同力；在面对外部多变的市场，谨慎前行，宠辱不惊。减少市场变化对企业的冲击。在产品面上坚持三湘房产对品质的严格管理，继续立足强化质量管理，进一步推进三湘品牌化建设。 过去的一年，城光置业的主要成绩有以下几个方面： 锐度、尺度、厚度——城光的亮剑精神 “锐度”，顺势而为锐意进取 土地市场反映的是明天的市场，未来的空间；一手房市场反映的是今天的市场，今天的价值；二手房市场则反映的是昨天的市场，今天的市值。立体地解读好这三张报表的数据，能让市场中的买卖双方具备更好的理性判断能力。松江新城的高起点规划建设，大学城和9号线是其规划的基础。尤其是邻近轨道交通9号线是松江新城地块受关注的重要原因。把九号线看做项链的链条，一路之隔，一桥相连的三湘四季花城就是它与大学城校区这个链心的相接处，区位土地价值十分突出。 三湘四季花城综合建筑容积率在2004年签订的土地出让合同中约定为1.6，如建造E块酒店式公寓将超出容积，在土地核验中是不被允许的。同时申请调整土地容积并不是个简单的工作，审批部门牵涉市区两级规土部门和区级人民政府，区规土局规建科戚科也承认关于土地容积的调整每年松江区最多只有一个名额，在房产调控期就更是难上加难。E块酒店式公寓项目这个三湘四季花城的压轴之作的可建与否，公司上下对此都十分重视。并且我们坚信只要够执着，够进取，时刻保持锋锐度，犹如锥处囊中，总有脱颖而出的那刻。前期开发部门申报前对原规划竣工测量数据向测绘部门要求再修改，反复对计容面积精准核算，确保申报的面积不虚多。土地超容积，出让合同补其差价的计算方法常规以当前市场价格予以参照。在股份公司领导和城光置业陈健总经理与政府规划部门的数次协商争取后，规划部门基本同意给予城光调整容积率的土地指标，将三湘四季花城综合建筑容积率由1.6提高到1.722，补充合同金额确认为214,912,000元，折合楼板价为6800元/平方米。相比去年周边出让的广富林2-5号地块楼板价16488元/平方米，利润空间已经远为广阔。然而城光置业志不止于此，为了更深挖价格的底线，我们磨砺锋锐，争取以更低的土地出让补差价格签订出让补充合同。为三湘房产增添更为优质的储备土地。 “尺度”，内外兼修诚信践诺 三湘商业广场是三湘股份有限公司首次操作的纯商业项目，引入了零售业巨头‘大润发’超市，并以此为基础，倡导一站式购物、一站式服务的新型消费理念。大润发的成功引入为三湘商业广场销售工作提供了最大的卖点。但也增加了后期竣工交付