物业管理典 型 案 例 分 析.ppt

典 型 案 例 分 析 案例二 案 例 四 案例五 案例六 * * 业主停在公共区域的车辆丢失，物业管理公司应否赔偿？ 简要说明： 在这一案例中，物业管理公司是否和车主形成了车辆保管关系是问题的关键，车主并未根据合同支付相关的费用，也未曾办理相关的手续，所以显然车辆保管关系尚未形成，被告无须承担原告车辆丢失的法律责任。 案例一 详细评析： 很显然，这是一个典型的涉及车辆保管合同的纠纷。物业管理公司是否应当赔偿车主的损失，关键要看物业管理公司是否和车主形成了车辆保管关系。 那么，物业管理公司是否和车主形成了车辆保管关系呢？或者说，物业管理公司与车主之间是否有事实上的车辆保管合同？ 所谓保管合同——是指双方当事人约定一方当事人保管另一方当事人交付的物品，并返还该物的合同。其中保管物品的一方为保管人，其所保管的物品为保管物，交付物品保管的一方为寄托人。一般来讲，保管合同是实践合同，即寄托人与保管人之间事先有口头或者书面的约定，只要保管物未交付给保管人，保管合同就未成立 。当然，寄托人与保管人可以就保管合同的成立要件进行特殊约定。 根据保管合同的定义，只有原告到被告的物业管理公司办理相关寄存手续，领取停车牌，并将需要寄存的车辆放置在被告指定的寄存地点后，保管合同才能成立。而本案例中“原告未向被告缴纳车辆保管费，亦未将其使用的摩托车停放于存车处内，而是停于小区的公共区域”的事实，说明了原告并没有将需要保管的财产交付给被告。因此，原、被告之间并未形成车辆保管合同关系，因此，被告无须承担原告车辆丢失的法律责任。 物业管理公司私自撬门维修房屋，是否承担赔偿责任？ 简要说明： 物业管理公司采取的行动属于紧急避险行为。这种行为在我国的法律中是得到认可的。对于这种行为造成的损失，应当有爱益人负责补偿。 详细评析： 本案中，家中漏水时，张先生出差在外，而水流不止，并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成了损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不及时采取措施，肯定会对楼下住房造成更大的财产损害。管理处为了他人（王小姐及其他住户）的利益免受正在发生的损害，在无法及时与张先生联系的情况下将房门撬开进行维修，完全符合紧急避险的条件。 所谓紧急避险—— 是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭受正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”因而本案中，业主长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。如果这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的补偿。但文书紧急避险的行为减少了积水对张先生家的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此张先生也应当承担一部分损失。 本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任。用为物业管理公司而言，工作中必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。问题的关键是，如何把免职条款在合同中予以详细规定，并得到广大业主的认可。 入住前装修住房，是否一定要向物业管理公司申请？ 案 例 三 简要说明： 随着人们的物质生活水平不断提高，人们对住房的要求也不断提高，并且十分重视房间的内装修，以此来体现自己的个性与品味，这当然是无可厚非的。问题的关键是在装修房屋前，一定要向房屋的管理者，即物业管理公司进行申报。 详细评析： 可以先从以下几个方面来考虑。 第一，自己的房屋是否全部是“自己的”？或者说，不进行装修管理是否可以？ 首先必须正确理解和界定住宅的共有部位和自用部位。国家有关法规规定，建筑物包括共同部位和自用部位两个方面。建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库等。 房屋建筑共用设施、设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。 业主自用物业建筑部分和自用设备是指户门以内的部位和