南宁市北湖片区房地产商业市场分析.doc

2014南宁市北湖片区房地产商业市场调查分析 一、北湖片区宏观背景 城市在发展，商圈在繁荣。南宁的商圈，从最初的朝阳商圈逐步扩散成了多个次级城市商圈。北湖片区，在南宁来说是配套设施比较齐全的老城区，上世纪八九十年代，北湖曾是南宁人均收入水平较高的片区。北湖路也一直是南宁有名的老工厂一条路：南棉、卷烟厂、味精厂、电机厂、秋潮集团、拖拉机厂曾经都位于北湖路上。曾经的繁荣为现在的发展奠定了经济基础。 当然对于北湖片区来说，有优势也有劣势，例如交通拥堵就是广大居民的一大不便之处。但是随着近年来南宁城市交通的规划建设：高铁、地铁的修建以及公交线路的整顿，北湖商圈交通问题的解决又给广大市民带来了福音。 二、北湖片区商业规划 1、城市规划情况 北湖商圈：荣和摩客天街入驻北湖 新商业格局形成 地理位置：北湖路、衡阳路一带 商业现状：北湖商圈主要集中在北湖路一带，属于老城区的商业圈。由北湖农贸市场、南城百货、云星广东商城、盛天名都商业街、都之都家具博览中心、北湖花鸟古玩市场等商业体组合而成。北湖商圈的商家相对分散，都自成一体，消费群体主要以附近的居民为主，人员流动性相对较小，人流量在20万左右。未来格局：建设银行已经抢先入驻荣和摩客天街，众多品牌商家正在紧密洽谈进驻。届时摩客天街将成为北湖商圈的新商业中心，推动城市中心商业价值的升值。 主要商场南城百货：城北店是一家集购物、休闲、娱乐为一体的一站式购物广场。以精品百货+大型超市+电器的多种业态并存的创新模式立足市场。其中精品百货—汇聚中外名牌，展示流行趋势，引导消费时尚。云星广东商城：云星广东商城首层百余家精品服装、时尚品牌商家，携手二、三层的人人乐大型超市隆重开业。广东商城首层为集精品服装、各种品牌为一体的时尚精品城，二、三层为人人乐大型超市，亦是人人乐超市连锁集团公司在南宁的旗舰店。据悉，云星·广东商城的商业经营定位为集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体综合商业购物广场，整体商业面积为4万㎡。　　北湖花鸟市场：北湖花鸟市场拥有70个篮球场大的花鸟市场和5个足球场大的古玩市场，是4大行业(餐饮业、住宿业、会展业、茶酒业)的集结地；是2大便利干道(秀厢大道与北湖路)的交集处；10条公交线路途经，是广西一站式休闲文化市场。 北湖农贸市场也就是北湖北路西面，由于靠近北湖农贸市场人流量大，故租金水平较高，租金达到了300~350元/㎡·月，而北湖北路沿街东面租金却下降到了100元/㎡·月，归其原因，主要是因为北湖北路沿街东面铺面本身面积较小，不利于开展商业活动；来往主要人群集中于沿街西面农贸市场一带。 2 北湖北路经营业态 业态统计列表 店铺业态 餐饮类 服装鞋类 五金机电类 药店 酒店 糖烟酒店 彩票 文具店 化妆品店 移动联通类 美容美发类 装修 装饰类 其他 合计 店铺数量 57 46 35 11 7 9 8 5 6 7 8 5 32 236 配比 24% 20% 15% 5% 3% 4% 3% 2% 2% 3% 3% 2% 14% 100% 小结： 主要分布：市调发现，北湖路一带的商业主要集中在北湖北路。原因：北湖农贸市场位于北湖北路，该区域人流、车流量较大；北湖北路目前汇聚了几个居住小区，人群集中。 主要经营业态：根据统计发现，北湖路沿街商业分布较集中的为服装店面，餐饮店面等，这些店铺的规模较小，分布集中。 商业特征：由于北湖路一带主要为老城区，故集中了较多的住宅小区和客流，沿街铺面经营形态较多，且较分散，大多为传统的餐饮、服装、五金、杂货等铺面，这些铺面内部装饰简单，环境欠佳，档次较低，较杂乱。 铺面面积：北湖北路铺面较陈旧，开间与进深的比例约为1:1，部分商铺面积较小。 二、 主要集中卖场 云星·广东商城 1）项目基础信息 地址 南宁市西乡塘区北湖北路20号 总体量 约4.5万㎡ 进深 4-5米 开间 约6-10米 经营业态 一楼临街 国美电器、麦当劳、肯德基、服装 一楼内街 服装、鞋、珠宝首饰、日化用品、妇婴用品 二楼 人人乐超市 2）项目规划 项目规划为商业休闲中心和临街商铺，相对北湖路其他项目，其商业体量较大。 3）小结 项目商业体量较大，商业业态比较集中，主要以服装、珠宝、大型超市为主，是北湖路上比较稀缺的大型商业体，能满足小区业主的购物和日常所需；商场人流量较大。 盛天名都商业街 1）基础信息 地址 南宁市北湖北路8号 总体量 —— 进深 6-8米 开间 约4-5米 经营业态 一楼临街 眼镜店、房产中介、便利店等 一楼内街 服装、鞋、珠宝首饰、日化用品、妇婴用品 2）项目商业规划 小区的总体布局设计思路为南侧布置三幢高层板楼，底部裙楼做为商业配套； 在小区四周沿消防车道设置港湾式的商业生态停车位，步行街内只供商业人流游玩、休憩，拒绝车辆进