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* 做得比承诺得更好 物业存在的三个阶段： 开发→经营→管理服务 做得比承诺得更好 物业管理的早期介入： 时间：开发设计阶段，物业企业承接物业之前。 工作任务：参与房地产项目的投资立项、规划设计 及施工建设。 工作目的：让建成后的物业能够更好地满足业主 和物业使用人的需求。 工作角色：咨询服务于房地产开发商和投资商。 做得比承诺得更好 这个阶段的工作重心： 处理好我们与开发商或投资商的关系， 做好服务咨询工作。 咨询的定义：通过某些人头脑中所储备的 知识经验和通过对各种信息资料的综合加工而 进行的综合性研究开发。 咨询产生智力劳动的综合效益，起着为决策者 充当顾问、参谋和外脑的作用。 做得比承诺得更好 怎样处理好与开发商的关系了： 了解开发商的营销策略，做好匹配的物业 咨询服务。 主动、积极、有效提供咨询。(举例说明) 所提的建议和意见形式要求：礼貌的、书面的、 诚恳的（一定是有准备的）。 充分考虑开发商、物业服务企业与业主的三赢。 做得比承诺得更好 考虑建设成本 考虑物业日后的维护管理成本 考虑业主的使用方便以及是否会产生违规装修 做得比承诺得更好 我们要向开发商提供哪些建议或意见呢？ 做得比承诺得更好 早期介入在物业立项阶段的工作 项目市场定位、潜在客户的构成、消费水平与需求 项目周边情况（防盗设施设计）、周边物业管理的概况、 日后的物业管理内容。 做得比承诺得更好 早期介入在物业规划设计阶段的工作： 配套设施设备 水电气等供应容量 建筑材料的选择 其他 做得比承诺得更好 早期介入在建设施工阶段的工作： 设备购置和安装 建筑材料的选择 工程的监理与验收（沐风园的案例） 做得比承诺得更好 早期介入在竣工验收阶段的工作： 验收的准备 验收的实施 验收的结束 做得比承诺得更好 物业承接查验的概念： 是指物业服务企业在接受委托物业管理服务 时，对新建物业或原有物业按照行业承接查验标 准进行的综合检验过程。 物业承接查验的对象有两种：一是，新建房屋 （开发商已经完成竣工验收的开发项目）；二是， 原有房屋（即是已经取得房屋所有权证的房屋）。 做得比承诺得更好 物业的承接查验 物业承接查验的首要条件是竣工验收合格。 常规条件：“五通一平”、用水合格证、电梯安全运行 合格证、消防检验合格证、物业资料齐全。 查验条件： 建设工程全部施工完毕，并且已经竣工验收合格 设备设施正常使用 房屋栋、户编号经有关部门确认。 做得比承诺得更好 承接查验应提交的资料（新房屋） 技 术 资 料 产 权 资 料 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 拆迁资料 竣工图 工程设计变更通知 图样会审记录 隐蔽工程验收签证 设施设备的检验合格证书 沉降观测记录和竣工验收证明书 钢材等材料的质量保证书 砂浆、混泥土试压报告 供水、电、管道煤气的试压报告 地质勘查报告 工程合同、开竣工报告 工程预决算 做得比承诺得更好 承接查验应提交的资料（原有房屋） 产 权 资 料 技 术 资 料 全套建筑竣工图样资料 全套设备设施样图 全套环境绿化竣工 资料 房屋所有权证 土地使用权证 有关司法、公证文书和协议 房屋分户使用清册 房屋设备及其固定附着物清册 做得比承诺得更好 物业承接查验的程序： 开发商提交资料， 请物业参与 审核资料，条件具备 15内约定验收时间 发现问题按照质量问题 的处理办法进行处理 验收合格，物业7日内 签发查验合格证 及时签发承接文件 会同房开按照内容 和标准进行查验 做得比承诺得更好 物业承接查验遗留问题的处理： 1、遗留问题要登记确认。（签字、盖章确认） 2、遗留问题的解决。(时间限定解决，不能解 决的要备案) 思考:业主的房屋有质量问题找物业处理合理 吗？为什么？ 分享案例《承接查验不可掉以轻心》 做得比承诺得更好 物业承接查验中应该注意的问题： 人员配备要精干。 验收立场要明确（站在业主的立场）。 遗留问题要备案。（书面的，必须签字盖章