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都更新实务下-新北建筑师公会
* 講師:陳美華 新北市都市更新學會副理事長 陳美華地政士事務所負責人 城林都市更新股份有限公司總經理 *03.3.18 大 綱 協議合建 權利變換 * * * * * * 牆面貼進口拋光石英磚或進口石材 牆面貼進口拋光石英磚或進口石材 新北市 台北市 * * 區分 協議合建 權利變換 合法建物 × ○ 違章建物 ○ ○ 占用他人舊違章 ○ 區分 協議合建 權利變換 備註 合法建物 ○／× ○ 違章建物 ×／○ × 搶建 占用他人舊違章 ○ * 區分 協議合建 權利變換 保證金 土地信託 資金信託 保證金 土地信託 資金信託 建物 ○／× ○ × ? ○ 土地 × × ? * 一、容積現值公告現值計算 容積移轉公告現值年度 100年-事計報核 101年-權變報核 103年-建造執照送件 二、容積移轉費用計算 一.費用-公告現值*市價比例 二.費用+人事管理+風險管理 三.費用+銷售管理 區分 公告現值(元/㎡) 市價比例(%) 100/12 200000 1.2 101/12 230000 1.3 103/01 300000 1.5 * 區分 協議合建 權利變換 營業稅 台北市 新北市 營業稅 1.建商負擔 2.未明確約定(依法令或習慣) ○ 按評定現值*5% × 瓦斯管線 代書費 其他 地主負擔 × × * 更新前估價說明 比準地 * 住宅基準戶4F-A5戶 單價40.2萬元/坪 更新後估價說明-住宅 面積:55.40坪 採光:兩面採光 格局:四房二廳二衛 A1 A2 A3 A5 B1 B2 B3 B5 * 協議合建 權利變換 依土地 依權利價值 依建物 依容積高低 其他 估價師 1.權利價值比例是否合理 2.更新後估價是否合理 結語 建商與地主合建時應揚棄傳統協議合建的思考邏輯 權利變換仍有許多不合理之處，有待修正 The End * * * * *
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