株洲芦淞枫溪生态城开发模式及实施策略研究.pptx

谨呈：芦淞区政府、芦淞区国有资产投资控股有限公司;株洲枫溪生态城项目分两个阶段，本报告的工作是第二阶段——枫溪生态城的开发模式和实施策略研究;在项目研究中，世联工作组针对枫溪生态城项目所涉及的一系列问题进行了广泛调查和深入研究;第一阶段研究回顾 ——整体定位及开发建议;【整体定位】;;第一阶段土地盘点明细;基础研究 —— 哪些地能用，哪些地不能用？土地的性质是什么？功能组团如何划分？;蕾奥设计的远期用地规划未完全延用世联第一阶段的功能分区，部分地块用地性质发生了改变;规划设计变更，造成区域内的可开发用地面积以及内部组团功能发生改变;;第一阶段规划核心区——都市商贸组团用地性质转为行政用地，需要一个新核心区来延续产业功能，支撑区域持续发展;A区具备打造产业动力引擎的基本条件，可取代原都市商贸组团，成为未来枫溪的活力核心区;核心区迁移到A区后，服饰城因远离物流园，而缺乏良好的发展支撑，难以存活;放弃打造服饰城后，枫溪内部缺乏能够聚集区域人气，完善内部生活配套的功能;取代株洲服饰城，打造一个注重体验感、满足家庭“一站式”购物需求的目的地型的购物休闲中心——欧洲城;枫溪核心区功能组成：;都市展示——以服饰会展为核心，整合社会资源，为株洲服饰产业提供展示、交流、商务洽谈的平台;都市教育——依托株洲服饰产业基础，引入专业化的服饰学校，为服饰产业提供专业人才、培育市场商机、孵化设计创意;都市体验——打造株洲极具体验感、满足家庭“一站式”消费需求的目的地型的购物休闲中心，为枫溪区域集聚人气;;分区;【都市产业组团】设置风尚会展中心以及服饰培训学校以完善株洲服饰产业链，同时配置五星级江景酒店以及欧洲城，共同形成区域发展的产业动力引擎;【风尚会展中心】打造专业化的服饰会展中心，涵盖服饰产业链多个领域，引领株洲服饰时尚;【服饰培训学校】与知名品牌学校联合办学，配置完善的专业及完备的硬件设施，将服饰培训产业及相关链条做大做强;【欧洲城】以现代化购物MALL为功能载体，以家居用品、建材装饰为主题，配以娱乐城、百货超市等多种功能，成为株洲特色商业区;【五星级江景酒店】依托一线湘江景观，打造株洲超五星级江景酒店;【滨水公园】投资1亿打造滨水公园，弱化万寿山对周边区域的负面影响;【都市生活组团】利用内部区域的地形特征，布置高端山水景观住宅，成为稀缺性的滨江生态居住区;【站前新市镇组团】以七斗冲城际铁路站为区域核心竞争力，配以完善的功能组成，形成自成体系的新市镇区域;;根据蕾奥设计规划，重新进行用地盘点。区域总规模3.1万亩，其中混合用地规模3807亩，住宅用地3364亩;相对于原规划，现规划可开发用地规模减少近4000亩;为扩大可开发用地规模及提高土地利用效率，建议将地块A建设用地置换至地块B绿地;核心问题界定 —— 知道有多少地可以用之后，怎么用？整体项目怎么做？启动期怎么做，启动区放哪里，做什么？……;[核心目标产生核心问题];[区域发展的限制条件制约区域发展具体目标的确定];[在项目限制条件的影响下，项目的核心目标体系];[通过核心目标看核心问题];[项目分析思路与分析框架]从核心问题入手分析本项目应该选择的开发模式与实施策略;项目开发模式 ——区域整体开发模式建议;【案例一、张江高科技园区】在市政府领导下，张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同的开发有限公司，开发建设张江高科技园区;张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属开发有限公司和物业经营者各自具备不同的获取成功的条件;因此在园区开发建设中担任了不同的角色;张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报;注册成立项目公司，负责项目开发的具体管理和运作； 投入资金完成土地一级开发； 承担项目一期林木砍伐费用，二期农转用报批、土地征收、拆迁等相关费用； 海口市行政中心建设。;【案例三】中天城投以入股方式联手贵阳政府成立股份公司，开发龙洞堡食品轻工业园。股份公司进行项目实际开发运营;【案例启示】区域开发一般由政府公共部门和开发商共同建立的合作平台来操作运营;公共部门以政府下放的一级开发权、收益权、操作权参与项目开发，与开发商共享收益、共担风险;项目开发模式 ——本项目的公私协议合作开发模式;;向开发商寻求资金，即运用公私合作开发（PPP）模式对枫溪区域进行开发;在PPP模式中，芦淞国投须以授权委托的方式获得土地一级开发权、收益权、操作权后，才能参与项目的开发运营;【关键步骤一】芦淞国投寻求开发商成立公私合营的PPP公司;从项目开发要求和开发商的开发水平来看，寻求品牌开发商合作能够保证规划实现，建议首选;从项目保障角度考虑，非品牌开发商可以作为项目的备选开发主体，但须拥有足够的开发经验及资金实力;芦淞国投以土地一级开发运营权与开发商合作成立PPP公司，利用开发商的资金进行拆迁补