郑军,房地产企业所得税筹划思考5.docVIP

关于我国房地产企业所得税筹划的思考 郑 军 [摘 要] 房地产企业整体税负占营业收入的20%左右，其中房地产企业所得税占税负总额的25%左右，占整体税负比例相当高，是房地产企业三大重点税之一，上缴的金额相当庞大；凡事“预则立，不预则废”，加强企业所得税筹划，不但不违反国家所得税政策，还能给房地产企业节约相当可观的资金；鉴于我国当前的企业所得税政策，房地产企业还存在相当大的企业所得税筹划空间；作者分别从房地产企业所得税筹划的必要性、可行性分析、筹划的目标、筹划方法和所得税具体筹划要点等方面来论述我国房地产企业所得税的筹划措施。 [关键词] 房地产企业，所得税，筹划，思考 [作者简介] 郑军,广西经济管理干学院 会计师、硕士，广西南宁 530007 房地产企业是资金密集型企业，主要是从事房地产开发、经营管理和服务活动、自主经营、自负盈亏，独立核算的经济法人组织；房地产企业投入的资金量大，建设周期长，资金回笼慢；所以资金的良好运转对房地产企业尤为关键，影响房地产企业的资金因素很多，如税费要占整个营入的20%左右，其中企业所得税占整个税负的25%左右，可见企业所得税是房地产企业最大的税种之一，直接影响到企业的资金管理，突显了企业所得税在房地产企业中的重要份量和意义，房地产企业所得税筹划的好与坏直接关系到企业的资金安全和资金的使用。凡事“预则立、不预则废”，随着国际和国内环境的变化，企业所得税筹划直接影响到企业的竞争力。 房地产企业所得税筹划是指在税法和其他法律允许的范围内，通过所得税筹划手段，对房地产企业的日常经营，投资和筹划理财活动事先筹划和谋略，最大限度地获取“节税”的税收利益。税收筹划不同于“逃税”，和“偷税”，具有合法性、合理性、目的性、筹划性、专业性和风险性。税务筹划强调的是“节税”，即纳税人利用国家税法政策的导向性，采用合理、合法的方法以和手段，减少纳税量或延迟纳税时间的行业，一般指在多种经营活动下，选择税负最轻或税收最优惠的方式而为之，而“逃税”和“偷税”直接是违法行为。 一、我国房地产企业所得税筹划的必要性 (一) 税务筹划是房地产企业经济效益最大化的需求要 房地产企业运作的资金量大，资金的周转期间长，利润空间也大，所以房地产企业缴纳的企业所得税数量也大；由于货币资金时间价值的存在，在不违法的前提下，适当通过税务筹划的运作，延缓所得税清算的时间也会产生相当大的货币资金价值量，同时也会增加房地产企业周转的资金量，减轻房地产企业的资金链压力，还可以为企业带来投资机会，使企业的经济效益最大化，为实现企业价值最大化的财务目标作出贡献。 (二) 税务筹划是房地产企业加强自身税务安全的需要 国家对房地产企业所得税管理越来越严，越来越细，企业所得税在国家整个税收体系中占有相当大的比例，地位尤为重要；房地产企业上缴的企业所得税量又大，是税务机关重点税源，得到税务部门的高度重视，因此房地产企业提前进行合理、合法、有效的税务安排和筹划，做到企业心中有数，通过税前的合理筹划，认真研究自身企业所得税的特点和国家所得税法的规定，合理指导企业的所得税工作，起到纳税的指导和规划作用；认真分析房地产企业所得税政策并结合自身的现状，提前做好税务的筹划，达到少交税，晚交税目的同时也会有效地防范企业所得税的风险，很多房地产企业在所得税的片缴方面，自身并没有很好地进行事前筹划，导致了在清楚的情况下就违法了，因此作为现代企业管理的一部分，让房地产企业更加安全地运作，加强房地产企业所得税筹划是必然的要求。 (三) 税务筹划是房地产企业增强市场竞争力的需要 企业的经济业务进展到哪里，财务人员就按部就班地把企业所得税交到哪一步，一点不带有事前的税务筹划，企业的税务筹划水平很难提高，也打造不出高水平的税务筹划团队，直接影响到企业的管理水平；通过企业所得税筹划，涉及面广，企业很多中高层领导者会参与其中，首先从思想上让企业的中高层管理干部有了企业所得税筹划意识，让他们觉得企业所得税筹划并非只是财务部分的事，只是财务部门起到牵头的作用，需要得到企业高层参于和支持，各部门要通力配合默契，才能够做好企业所得税的筹划工作，这样不但锻炼了企业的财务人员税务筹划的组织和实施能力，也提高了企业管理人员的税务筹划意识，也会提高企业的管理水平，提高企业的市场竞争能力。 二、我国房地产企业所得税筹划的可行性分析 (一) 预征所得税制为房地产企业销售环节税务筹划提供可行性 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛率率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项与其他项目合并计算的应纳税所得额。由于预