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金凤区高层项目 营销方案 2013年2月 目 录 第一章 项目概况…………………………………………….4 1.1项目概况..…………………………………………….5 1.2施工周期……………..…………………………....….5 1.3 市场与政策分析……………..…………………...….5 1.4 本项目销售单价确定参照依据………………….….8 1.5 销售价格……………..…………………………...….11 1.6销售收入……………..………………….…...……….12 1.7项目销售定价说明……………..…………………….12 第二章 市场分析……………..………………….…………..14 2.1 优势分析……………..…………………………...….14 2.2 劣势分析……………..………………….…………...14 2.3 可行性分析……………..……………………..….….15 2.4 风险分析……………..…………………………...….15 第三章 营销方案……………..……………………………….16 3.1 自行销售……………..………………….…………...16 3.2委托代理销售……………..………………...…….….19 3.3 结语……………..………………………………...….20 附件：本项目各项费用一览表 第一章 项目概况 1.1 项目概况 1.1.1项目名称：金凤区高层综合商务写字楼 1.1.2概述 项目总建筑面积达72989平方米，是一座集商贸、写字楼、公寓于一体的精装高端城市商务综合体。 本项目位于宁夏银川市金凤行政中心区，与紫荆花商务中心写字楼毗邻，处于银川市行政中心地带。项目四至为： 东至：金凤区宁安大街 西至：亲水南大街 南至：黄河东路 北至：北京中路 本项目总占地面积10496平方米，约15.744亩地，（红线内面积约为10273平方米）。 本项目计划建设总建筑面积72989平方米，其中，地上65589平方米，地下7400平方米，建筑层数26层（规划设计不低于21层），地下二层。建筑高度97米，单栋楼长34.5米，宽34.2米。 规划要求容积率5.67，建筑密度35.8%，绿地率35%。写字楼占地面积共3757平方米，总建筑面积65589平方米，项目地下2层，面积约为7400平方米，地上1-3层为商业用房，建筑面积11630平方米，4-23层为办公写字楼，建筑面积47196平方米，23-26层为商务公寓，建筑面积6763平方米。是一栋底座相连的双栋高层商务综合写字楼。 1.2施工周期 本项目预计****年****月开工，****年****月竣工，施工周期26个月（预计时间，包含冬歇期）。 在本项目的预计成本（5.68亿元、见附表）中，若项目前期资金到位，启动资金约为1亿元，办理土地过户手续及缴纳项目前期政府收费，待项目启动至预售许可证办理，即可以预售房款作为后期项目运行资金，在合理的资金链运作下，可缩短项目施工周期，节省一定资金流出。 上述本项目施工周期26个月为预计最长施工时间，若资金运作正常，施工周期将缩短。 1.3 市场与政策分析 1.3.1市场分析 银川市位于宁夏回族自治区北部，下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。常住人口约202.57万(2011年)，城镇人口为150.67万，乡村人口51.90万；大部分为汉族，回族约为48.17万人。“国五条”，虽加强了房地产市场的监管力度，但增加了商品住房和用地的供应量，因此，今年的房地产市场面临着良好的发展趋势，且对于开发企业来说，会是一个发展、甚至是扩张的机会。 1.3.3需求分析 ①中小企业注册说明： 参考宁夏企业2011年注册数为23751户，注册资本（金）543亿元，户均注册资本228.56万元。私营企业从业人员398522人。全年注册个体工商户134289户，从业人员248351人，注册资金34亿元。私营企业注册资本上规模户不断增多，实力不断增强。全区私营企业注册资本在500万元以上的已达1975户，占总户数的8.32%，其中亿元以上的私营企业21户。全区私营企业集团61户。个体私营经济在第三产业发展速度加快。私营企业中第三产业16653户，第三产业在对经济发展中的作用越来越明显。 ②办公场所需求分析： 根据相关调查，采用临街营业房、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业，这些企业都是对写字楼的刚性需求群体，都属于一些中小型企业，其对于写字楼的需求面积不是很大，但是现有办公场所是不能满足他们企业发展的需要。随着这些中小企业的业务发展，必定会扩大办公面积，以更庞大的团队去占领市场，公司内部或市场的扩展无疑需要办公场所，根据银川市工商局和银川市住房保障局统计数字来看，若每家企业按保守