第07章 集资房买卖相关问题解答.docVIP

集资房如何买卖？ 　　问：单位的集资房，我想卖出去。但是听说要5年才行，真的吗?集资房如何买卖啊? 　　律师解答： 　　集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 　　集资房如何买卖?若出卖人拥有全部产权，当然可以将房产依法转让。只要交易双方办妥过户手续即可。但卖方若只享有房产的部分产权，其单位就可依据法律及与员工的约定，享有对员工的转让行为设定限制条件、优先购买等权利。此时，就有必要前往该单位了解有关情况。查明单位允许转让后，才能进行交易 　　相关法律知识： 　　产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。 没有购房合同的集资房能买吗？ 　　集资房是职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权。 　　　由于现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。集资建房在取得房产证5年后、补交土地出让金交易后，即具有商品房的性质，可以自由交易。集资建房和商品房在房产证形式上是一致的，只是在产证产别中注明为集资建房。外单位的人如果有意购买集资建房单位有集资资格员工的集资房，必须前往该单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房?是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件?单位是否保留优先购买权?等等。建议仔细查阅《集资合同》的相关规定。 根据我国法律规定，未取得产权证的房屋是不能进行转让的，集资房也同样如此。买卖双方在未取得房产证之前的交易行为是不受法律保护的，并且这个时候购买对购房者来说存在风险，建议您谨慎权衡后再决定。 集资房怎样去购买？ 　　集资房的建设是需要报建的，且由一家到两家地产开发公司负责，通过当地政府批准，在一系列的专业设计公司设计、规划之下而进行的，集资房的开发是在同一片区内大规模、大面积地进行。据业内人士的不完全统计，集资房90%的业主用于自住，投资出租等其他作途占约10%。按照房价的承受力分析，集资房最适用于消费金字塔最底层的工薪阶层，一般月收入为2000元左右的人购买集资房的人较多。漂泊不定的工作环境，不稳定的经济收入，使他们拥有了强烈的安家冲动，于是在自己可以承受的经济范围内，在关外拥有一个自我的天空，每日享受关外清新的空气，轻松购房，的确是一桩美事。 　　从某种意义上讲，购买集资房或许是把有限资金发挥效用的最佳渠道。购房者也必须注意到，目前房地产市场对集资房的总体看法是合理不合法。所谓合理就是存在的合理性，集资房的存在，是房地产市场发展过程中的中间产物，是不可争辩的事实。但从某种意义上讲，说它不合法，是因为把集资房与商品房相比，集资房没有像商品房所拥有的房产证。 　　但是，房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产，单个户主没有房产证也在情理之中。买房毕竟是件大事，为了谨慎起见，在集资房的购买过程中还应注意以下几点：别买违章建筑集资房如果违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。 　　为了避免不应有的损失，看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续，有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。要找专业开发商了解集资房开发商的的背景十分重要，这是让自己的各方面权利得到最大限度的保障的重要关键。 【合同效力】我国法律的规定集资房转让合同是有效合同 ?? 因为根据法律和司法解释的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。如：《物权法》第十五条关于当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力的规定和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，都可以证明集资房转让合同是有效的合同。 　　此外，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付