淳安县基准地价更新.doc

淳安县基准地价更新 工作报告 技术报告 成果汇总 淳 安 县 国 土 资 源 局 浙江省地产评估咨询中心有限公司 二〇一〇年五月   淳安县基准地价更新研究 课题组成员 课题主持： 占志明 技术负责： 邵继樟 张治中 董毓智 课题组成员：方 圆 黄吉燕 杨华明 陈 玲 徐慧琳 金志豹 张居峰 袁龙秀 沈国冬 武孜磊 蒋南斌   淳安县基准地价更新 目 录 工作报告 一、淳安县概况 - 1 - （一）地理位置和行政区划 - 1 - （二）自然环境 - 1 - （三）社会经济条件 - 1 - （四）交通条件 - 2 - （五）城镇体系规划和旅游规划 - 2 - （六）房地产市场发展状况 - 4 - 二、基准地价更新的必要性和意义 - 5 - （一）必要性及特点 - 5 - （二）意义 - 8 - 三、工作范围、期日和目标 - 9 - （一）工作范围 - 9 - （二）更新期日 - 9 - （三）工作目标 - 9 - 四、工作依据 - 10 - （一）法律、法规、政策依据 - 10 - （二）技术依据 - 11 - （三）资料依据 - 11 - 五、项目组织及分工 - 11 - 六、工作步骤及实施进程 - 12 - 七、主要研究成果及特点 - 13 - （一）主要研究成果 - 13 - （二）主要特点 - 14 - 八、基准地价更新工作的体会 - 15 - 技术报告 第一章 总 论 - 17 - 一、淳安县概况 - 17 - 二、上一轮基准地价更新成果简介 - 21 - 三、基准地价更新的必要性与意义 - 23 - 第二章 基准地价更新的总体方案 - 28 - 一、更新的期日与范围 - 28 - 二、基准地价更新目标 - 28 - 三、基准地价更新原则和依据 - 29 - 四、淳安县基准地价更新基本思路 - 32 - 五、淳安县基准地价体系构成及表达方式 - 40 - 六、基准地价内涵及基准条件 - 41 - 第三章 资料调查收集整理与分析 - 45 - 一、基准地价更新资料调查收集 - 45 - 二、基准地价更新资料整理与分析 - 49 - 三、淳安县土地价格调查分析 - 52 - 第四章 样本地价测算与标准化 - 60 - 一、样本地价测算 - 60 - 二、测算地价过程中主要技术参数确定 - 66 - 三、样本地价标准化 - 68 - 第五章 千岛湖镇基准地价更新评估 - 72 - 一、千岛湖镇基准地价更新的技术途径及步骤 - 72 - 二、千岛湖镇均质地域划分 - 72 - 三、千岛湖镇均质地域平均地价计算与评估 - 75 - 四、千岛湖镇级别更新与基准地价更新评估 - 88 - 五、千岛湖镇一二级地区片基准地价评估 - 93 - 第六章 乡镇基准地价评估 - 94 - 一、乡镇基准地价评估技术途径及步骤 - 94 - 二、乡镇土地质量排序与分等 - 95 - 三、乡镇土地质量影响因素因子的作用分测算 - 98 - 四、乡镇土地质量综合分值计算和排序 - 105 - 五、分等排序结果及分析 - 106 - 六、主要乡镇商业路线价评估 - 106 - 七、主要乡镇级别更新与基准地价更新 - 107 - 八、其余乡镇基准地价更新评估 - 110 - 第七章 基准地价修正体系确定 - 113 - 一、基准地价修正体系的建立及修正体系编制的方法思路 - 113 - 二、修正因素分析及修正因素因子确定 - 116 - 三、修正系数表及其指标说明编制 - 121 - 四、基准地价系数修正法公式及修正系数表应用说明 - 130 - 第八章 基准地价更新成果分析 - 132 - 一、关于基准地价内涵及基准条件界定的变化 - 132 - 二、关于土地级别变化情况分析 - 132 - 三、关于地价水平变化情况分析 - 134 - 四、关于土地用途行业类型差异修正系数变化情况分析 - 135 - 五、关于各乡镇分等排序变化情况分析 - 136 - 第九章 基准地价更新成果的应用 - 137 - 一、在土地市场管理中的应用 - 137 - 二、在土地出让保留价评估中的应用 - 138 - 三、在改变土地使用条件补交出让金标准确定中的应用 - 140 - 四、在协议出让土地最标准和拆迁补偿价标准确定中的应用 - 141 - 五、在土地收购价格确定中的应用 - 142 - 六、在征收土地增值税中的应用 - 145 - 七、在土地资产量评估中的应用 - 146 - 八、在城市规划中的应用 - 147 - 第十章 淳安县基准地价查询系统说明 - 148 - 一、序言 -