第六章万科定价法定价方法.pptVIP

第三销售期放量： 总放量308套，面积34864平方米，占一期住宅可售面积的31.76％ 户型配比： 二居146套，面积13515平方米，占推出总套数的47.4% 三居162套，面积21349平方米，占推出总套数的52.6% 阶段实现均价： 9977元/平方米 第三销售期 | 销售数据统计 执行计划 第三销售期 | 产品明细 执行计划 34864 21349 13515 308 　 　 　 146 162 合计 10451 7077 3373 88 2 9 5 　 0 0 34 54 9# 2 9 5 12169 7104 5064 110 2 5 2 20 0 0 36 54 8# 2 9 5 12245 7168 5077 110 2 5 2 20 0 0 36 54 7# 组团2 面积合计 三居面积 两居面积 合计 层户数 层数 单元数 F（78） E（84） D1（97） D（97） C(133) 面积 明细 两居 三居 楼号 组团 尾盘期： 消化前期住宅剩余产品，本阶段实现均价： 10000元/平方米 尾盘期 | 销售数据统计 执行计划 价格体系论证 全盘定价说明 全盘均价 底价及报价表 一期2—6号楼详细定价 销售目标 销控原则 促销手段 价格策略 回款计划 水平价格 垂直价格 执行价格 开盘当日及正常销售期 总房款的1% 老业主再购 开盘当日及正常销售期 总房款的1% 一次性付款 开盘当日 总房款的2% 认购即优惠 促销手段 价格体系论证 全盘定价说明 全盘均价 底价及报价表 一期2—6号楼详细定价 销售目标 销控原则 促销手段 价格策略 回款计划 水平价格 垂直价格 执行价格 备注：上述全线住宅产品均价按照2007年12月底前住宅全盘均价预计9743元/平方米计算 （基础均价为9713元/平方米，加上未售随时间升值的部分，暂估为30元/平方米）； 销售面积根据初步估算，每套平均面积为105平方米，预估10月底前售罄109759平方米； 销售回款按一次性付款客户占15%，按揭贷款首付30%计算。 开盘期受工程进度与新政制 约，回款率较低；其余各阶段按照当期回款90%，余款计入下一期全部收回计算。 住宅回款计划 　 100.00% 99.33% 97.04% 95.87% 32.00% 回款率 　 106937 106217 95547 61484 10547 累计回款额 106937 720 10669 34064 50936 10547 总回款 28701 0 720 2918 2650 22413 上期未回款额 90176 720 9399 28914 46260 5603 按揭贷款回款额 16041 0 1271 5150 4676 4944 一次性付款回款额 　 106937 106937 98466 64133 32961 累计销售总额 106937 0 8471 34333 31173 32961 销售总额 11月 9-10月 8月初 6月底 5月底 合计 　 尾盘期 第三销售期 第二销售期 第一销售期 　 价格体系论证 全盘定价说明 全盘均价 底价及报价表 一期2—6号楼详细定价 销售目标 销控原则 促销手段 价格策略 回款计划 水平价格 垂直价格 执行价格 南北向楼座（2、4、6号楼）所有户型不低于9000元/平方米， 低于9000元/平方米的个别户型，一律调至9000元/平方米。 东西向楼座（3、5号楼）所有户型不低于8600元/平方米， 低于8600元/平方米的个别户型，一律调至8600元/平方米。 根据各期开盘楼栋整体均价以及楼座间限定价差，对比视野景观、噪音干扰、交通组织、面积户型等因素，结合权重比较法与经验值估价法得出各楼座均价。 水平价格 一级 二级 三级 四级 9500 8950 9900 9000 9300 优劣势排序为：4—2—6—5—3 2、4号楼由于一层带花园，因此予以适当加价； 4号楼根据其自身产品条件及客户积累量分析，将其定为最高； 3号楼由于为3个单元，较5号楼居住密度大，因此适当降价。 6号楼两居室D户型与三居室C户型相比，总价较低，数量有限，因此设定其户型差为100元/平方米。 +100 户型差 2号楼一层两居室C1户型由于面积均在112平米左右，总价较少，因此追加350元/平方米。 +350 户型差 2、4号楼西侧端单元户型，享受明卫，每户追加300元/平方米； 6号楼端单元户型，既享受明卫，又为两居户型，总价较低，追加350元/平方米。 +300 +300 +350 边单元差 3号楼，南北侧端单元受2、4号