国家级文化创意产业园经营方案书.doc

中兵导航集团珠市口2号厂区 经营方案书 ——建设国家级文化创意产业园 北京瀚海智业投资管理一、项目背景及项目介绍 1 1.1项目背景 1 1.2产业背景 2 1.3合作意向 3 二、区域市场分析 5 2.1 北京市写字楼市场分析 5 2.2区域市场调研分析及项目市场定位 7 三、本项目经营方案分析 14 3.1 本项目经营定位 14 3.2本项目经营关键因素及经营基本设想 16 3.3 孵化器建设方案 18 四、经营收益预测 20 4.1 价格及出租率预测 20 4.2年经营效益预测 24 五、预期社会效益 27 六、项目开发及实施计划 29 6.1项目开发 29 6.2项目实施计划 30 七、瀚海智业集团介绍 31 7.1 集团简介 31 7.2 经营优势 31 7.3 管理团队 34 八、瀚海智业经典项目介绍 37 一、项目背景及项目介绍 1.1项目背景 中兵导航控制科技集团有限公司是中国兵器工业集团重点保军企业，以“信息化与精确打击”为核心业务。其前身“华北光学”，始建于1960年,系北京市高新技术企业。经过四十多年的建设，的专业方向逐步形成了以惯性稳定技术为重点，以制导与控制技术、光电子技术和火控技术为特色，兼具科研、生产一体化的高新技术企业。企业具有精密机械制造能力、系统集成与总装总调总测能力、电装能力和自主设计研发新产品的能力、并在远程压制、航空稳瞄、武器火控、制导与控制等诸多领域占有一席之地，达到国内先进水平。与此同时，按照军民品协调发展的战略，通过资本运作等方式，加快发展民品和三产，并已广泛涉足纺织服装机械、智能IC卡、CNG汽车加气站、电子控制等领域。文化创意产业 ( Cultural and Creative Industry ) 2、我国文化创意产业的分类 3、我国文化产业发展现状 贵单位欲将位于房产为充分发挥传承和展示我国精神，进一步挖掘价值和文化创意功能，北京经考察认真研究所在区域物业租赁市场，愿以方式承租该北京与合作，利用北京市、区关于产业方面的政策在建设“”，发展推动科技创新，“人文北京、科技北京、绿色北京”建设，把首都功能核心区打造成为建设中国特色世界城市的示范区做出新的考虑到方的前期装修及招压力，产权方应给予月免租期。金融危机对北京写字楼市场的负面影响逐渐减弱，北京优质写字楼市场走势发生转变写字楼市场开始回暖市场需求增加，整体租金报价停止下跌。季度以成熟项目为主要监测目标的北京市甲级写字楼加权平均租金为189.40元/月平方米，环比上季度上涨了0.82％，是自2008年3季度以来的首次环比上涨。?北京优质写字楼市场在20年随着全球经济回暖以及中国经济步入稳步增长阶段，北京写字楼市场需求也将持续上升。2009年底，在京的外资公司搬迁和扩张的步伐加快，这种趋势在2010年将不断延续。特别是在华业绩表现出色的如汽车、制药、能源等传统公司和业务不断扩展的咨询类公司以及稳步发展的高科技等公司，都将在未来一段时间对办公面积做出调整随着低碳经济、结构转型的发展，“低碳”、“绿色”写字楼正在成为市场上主流产品。同时，在2009年北京写字楼需求市场中扮演主要角色的内资公司，正逐渐发展壮大，并已成为市场中较为活跃的因素之一。这种趋势在未来的一年中仍将持续，为北京优质写字楼市场注入新的活力。 1）本项目区域环境 2）周边商务及商业环境分析 2号厂区虽处于城市核心区，但其所在小区域中新老住宅项目较多，高端商业商务氛围不足，因此对本区域的总体消费水平形成了相对限制，使得区域对于偏高端商务的定位难以迅速提高。所以未来项目的推出，要实现品牌与效益双丰收，必然要从自身着手，由具备充分实力和经验的运营机构通过独特的定位，专业化的经营管理提高商务物业的影响力、品质、形象，以提升项目整体价值，以独特的前瞻性概念定位经营并形成“区域唯一”的商务形象。 因此本项目在商务档次定位上应当从区域现有的基本面出发，不能“太高”，通过精心规划也能做到不会“太低”。 3）本项目产品分析 （1）位置及基本情况 项目位于北京市东城区（原崇文区）珠市口东大街346号，现有总建筑面积为41000平方米，其中可经营写字楼建筑面积为40000平方米。 （2）交通环境 附近公交线路：120路17路203夜班20路210夜班59路692路69路71路729路803路826路中国协和医科大学北京师范大学第一附属中学第九十六中学第十一中学菜市口胡同小学四十三中学北京师大附中网校 购物：新世界商场庄胜崇光百货天桥百货商场大方百货(前门东大街店)搜秀购物广场中国书店(前门书店)国美电器(前门店)永安路百货商场 医院：北京协和医院(东院区)宣武医院天坛医院友谊医院天桥医院北京医院普仁医院东华医院 娱乐：天坛公园湖广会馆楚畹园北京搜秀影城陶然亭公园