海龙香槟大道临街商铺租赁招商方案.doc

香槟大道临街商铺租赁招商方案 郑州英之杰房地产营销策划有限公司 2011年2月10日 目 录 第一部分 市场调研分析……………………………………………………2 一、老城区商业概况…………………………………………………………2 二、新区商业概况……………………………………………………………3 第二部分 项目定位………………………………………………………… 8 一、形象定位…………………………………………………………………8 二、营销概念诠释……………………………………………………………8 三、经营业态定位……………………………………………………………9 四、经营模式定位……………………………………………………………11 第三部分 租金价格定位……………………………………………………13 一、租金价格厘定参考因素…………………………………………………13 二、同比项目租金价格分析…………………………………………………14 三、价格厘定指导……………………………………………………………14 四、租金收入预估……………………………………………………………16 第四部分 招商总体策略……………………………………………………17 一、项目招商执行思路………………………………………………………17 二、招商执行策略……………………………………………………………20 三、租金策略…………………………………………………………………23 四、招商优惠策略……………………………………………………………24 五、招商团队建立……………………………………………………………28 六、招商业态…………………………………………………………………29 七、招商流程…………………………………………………………………30 第一部分 市场调研分析 一、老城区商业概况 荥阳商业最集中的区域在索河路与万山路交会处，以此为中心向四周辐射，核心商业网点有：鸿祥购物中心（建业百货）、商业大厦、建业量贩（中心广场）等。 主干道以单层街铺为主，面积集中在25-30㎡左右，中高档品牌店集中在75-150㎡。目前租金水平如下表： 路 段 租 金 索河路中段 单层：60～80元/㎡?月 双层：40～60元/㎡?月 万山路 35～55元/㎡·月 广武路 30～40元/㎡·月 京城路 30～35元/㎡·月 工业路 12-20元/㎡·月 荥阳步行街 位置：康泰路与广武路交会处 规模：全长约600米，占地38850㎡，总建筑面积32000㎡，两端以双层商铺为主，共104间店铺，商铺面积为30～200多㎡。中间局部单层，开间3.3米-15米，可组合，进深11米左右。 业态：以中、低档服饰为主，其他有影楼、茶馆、餐馆、美容、日用百货等。 租金：8-40元/㎡·月 二、新区商业概况 新区商业主要是以京城花园、新区名苑和锦绣佳苑为代表。锦绣佳苑与新区名苑均已交房，目前商业正在招商，正逐步“成型”；京城花园目前是地处新老城区交汇处，其商业具有荥阳新区商业的代表性。 （一）京城花园商业街 1、从价格上看 租金：基本上都是在13～25元/月/㎡。店铺的面积较好和位置相对较好（主要是大门的两侧位置）。 售价：一层：8000—8500元/㎡、二层：4000—5000元/㎡、 三层：2500-2600元/㎡ 局部联体出售，1-3层整体均价：4500元/㎡ 2、从规模空间上看 京城花园步行街，全长530余米，共约240多家商铺，其进深都维持在11米，开间最小为4米，开间区间在4～16米不等（部分铺位可组合）。 3、从经营状况上看 目前在新区客流比较集中，街道商业主要是餐饮、烟酒为主，其它还有窗帘、服装、美容、精品店等。 从2007年开始发展至今，招商经营状况已基本成熟。 4、从经营种类上看 主要集中在餐饮、超市、饰品、美容美发美体、茶社、窗帘门业、日用百货还有电脑科技用品等。业态的经营上相对比较零散，主要是经过市场自发形成的，没有专一的招商工作上的引导。 5、经营规模上看 主要还是取决于经营的业态上而定，主要是这些商铺都是一拖二的形态。一般像特色餐饮店、中低档饭店，茶社、美甲美发、小吃店等都是一间商铺的面积；像电脑科技、名烟名酒、装饰公司、美容美体等都是2—3间的门面。 6、从入住的商业业态上看 餐饮、名烟名酒、美术工作室、美甲、文印、超市、儿童摄影、茶座、足底保健、天然气营业部、书店、保险、电脑专卖、礼品花卉、服装、窗帘门业、礼品饰品、面包房、美容美体、美发、超市、保健枕头专卖、烤肉店、装饰、茗茶、典当、小吃店、方正科技等。 （二）新区名苑临街商铺 基本情况：总47余间商铺，75～800㎡自由分割，近4千平方米的投放体量。 临博文路商铺为单层，索河路为双层联体销售。剩余套数为