晋江福隆商业广场招租和招商方案评估.doc

晋江福隆商业广场招租计划方案 一、目的 本案主要目的是试图通过“招租与招商”的对比，结合当地市场环境和客户特点，以及本项目商业的实际情况，为剩余商业销售、管理，寻找到迅速而合适的解决方案，争取完成剩余商业的销售（目前商铺滞销金额达到3.3322亿元），使公司利润最大化。 在目前市场特点和现实形式下探讨、适用本项目商业部分销售的整体解决思路。 二、项目已售商业的主要问题 1、市场大环境问题：本区域商业经营面积饱和 从目前初步的统计数量来看，整个青阳镇总人口大约在14万人（常驻人口9万+流动人口5万），而商业面积却达到了35万平米，供应超过需求，商业面积超过了每人2.5平方米，过量的商业用房面积只能闲置，而难以出租，这就是市场的力量。目前除了阳光路等几条商业街人气、生意较旺外，其他商业街已有商铺空着没有租出去，或者即使出租情况还可以，但租金很低。 2、本项目内部问题： 本商业项目在前期实现销售以后，虽然在海报或广告等一些宣传资料中确定了经营业态的定位（如二期的鞋业一条街和威兰超市），但一方面受政府不做为行为的影响、拆迁的不愿入住把人气、人流等都降到了最低点，另一方面因为商业产权已归业主所有（目前二期销售率达到83%，一期销售率达到47%：其中滞销主要是负一层），我们与业主之间除物业管理约定外，再无其他契约关系，实际上失去了对商业街业态的控制权，从而导致了业主购买、投资本商业街所希望的目标与现实本商业形象差距甚远；造成了业主特别是本地投资客（见下面投资客区域来源分析表）对开发商的一些抵触情绪及不良影响（如散布谣言、投诉、上诉等），同时也对开发商的品牌形象受到一定的负面影响。 而对商铺控制权的实际失去，使得商业街各商家开业时间、装修档次、业态整体形象参差不齐，无法按照销售前期希望达到的目标。 3、二期商铺现状分析： 只管卖不管租，小业主各自为政（政府因素影响除外），导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，业主自行出租商铺（目前业主都在商铺门上贴出租广告），容易出现某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力严重不足，这个问题已经在二期商业广场体现的特别明显。 由于小业主对租赁商家的品牌度、承租能力、经营能力等都无法做到专业的考评，哪个商家租金高就把商铺租给谁，最后更多的是商家经营无力，商铺不断转租甚至空置。由此造成的最直接后果就是商铺租金收益不稳定，投资回报低。 因此如何避免在以后的商业项目操作中，遭遇同类问题，并寻求有力的、全面的、系统的、可操作的解决之道，已迫在眉捷。 三、本商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 （三者关系:“互利、互惠、共赢”如下图） 1、投资业主风险分析 ■ 商铺不能及时租赁出去； ■ 商铺租赁的价格比较低； ■ 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。 2、自营业主（租赁户）风险分析 ■ 项目招商在开业前不能完成（大约50%以上）或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延； ■ 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂； ■ 没有统一的物管或物业管理费用比较高； ■ 生意不是很理想或经营惨淡； ■ 开发商卖完后走人。 3、开发商风险分析 ■ 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微； ■ 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大； ■ 如果“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难； ■ 项目不能如期开业，业主闹事； ■ 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。 ■ 项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事。 四、招租与招商策略对比 招租与招商策略对比情况表 项目 招租方案 招商方案 共同 1、带动自身商业楼盘项目，以租赁为目的。 2、有一定商业规划，招商人员需要一定专业。 3、需要有前期市场调研，市场分析，有一定广告活动投入。 区 别 优势 1、成本较低，不需要整体团队做战。 2、投入资金要求不高，不需要整体活动配合。 3、不需要投入较多后续经营费用。 1、团队做战，分工明确，人员职能专业。 2、招商规划、市场调研、活动策划等计划详细，实施步骤明