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第七章物业管理法律责任 学习目的和要求： 了解：物业管理的民事责任、行政责任、刑事责任 掌握：物业管理法律责任的概念、内容和特征 应用：物业管理法律责任的构成 第一节物业管理法律责任概述 一、物业管理法律责任概念 物业管理法律责任是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。 第一节物业管理法律责任概述 物业管理法律责任的分类　 按法律责任的内容不同，一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类。 第一节物业管理法律责任概述 物业管理法律责任的分类 物业管理法律责任主要有法定责任和协议责任。 民事责任 协议责任（违约、侵权） 行政责任 法定责任 刑事责任 第一节物业管理法律责任概述 二、物业管理法律责任的主要特征： 　 1、物业管理法律责任具有综合性特征 民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理?法律责任制度中合并存在，并且出现“法律责任复合”的现象非常普遍，不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。 第一节物业管理法律责任概述 2、法定责任与约定（协议）责任相结合 物业管理活动基于业主与物业管理公司的委托合同而发生。自法国民法典开创“合同即?为当事人之间的法律”之民法传统之始，合同的法律效力就是来源于国家对当事人之间的合同的认可和予以国家强制力保护。因此，物业管理中发生的法律责任确定，除依据法律相关规定外，也要以合同或契约为根据。 第一节物业管理法律责任概述 3、责任认定对技术规范有较强的依赖性 物业管理业务工作大部分涉及物业维护、房屋修缮、机电设备和市政设施维修养护、人?居环境和工作环境改良、白蚁防治、危房管理和鉴定等许多专业性技术，国家往往有相关技术标准和技术规程，业主方也会提出技术标准方面的要约而被物业管理公司承诺。因此，在?确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范和约定技术规范中关于技术问题和法律责任的规定。 第一节物业管理法律责任概述 4、物业管理活动有关的法律责任以民事责任为主，行政责任和刑事责任为辅。 第二节物业管理法律责任的构成 一、物业管理法律责任的归责原则和构成概念 物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任所必备的归责条件的综合。归责，是指行为人因其不法行为损害他人合法权益后，应依据何种标准使其承担法律责任。 第二节物业管理法律责任的构成 所谓归责条件，是指为确定法律责任的有无、种类及其大小而由法定的判别要素组成的依据（事实）。归责条件是归责和认定物业管理法律责任的关键所在，因而也是物业管理法律责任问题中最重要的核心内容。 第二节物业管理法律责任的构成 归责原则是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则，它反映了一国评价违法行为的特定社会物质生活条件和社会基本价值观念。在归责原则中，归责事由居于核心地位。所谓归责事由，是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况和社会生产力的发展要求，根据其立法指导思想，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的惟一和核心的责任原因。归责事由决定着归责原则的变化和发展。 第二节物业管理法律责任的构成 归责原则的基础性作用主要有三点： ①决定法律责任的构成要件。例如，如果合同法采取过错责任原则，违约责任的构成要件应包括违约行为和违约方的过错。违约方只有能证明自己违约无过错的，才不构成违约责任；若是采取无过错责任原则，违约责任的构成要件仅违约行为一项，违约方没有必要证明自己是否有过错。 ②决定违法赔偿的范围。 ③决定法律责任的承担方式。例如，在结果责任原则下，赔偿损失是违约责任的主要方式；在过错责任原则下，违约金是违约责任的主要形式。 第二节物业管理法律责任的构成 二、物业管理法律责任的一般构成 在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成： (1)行为违法。法律责任一般是由违法行为的发生而引起的，因此，违法本身的构成条件，自然应当成为法律责任构成的基础和必要的前提条件。 第二节物业管理法律责任的构成 (2)损害结果。损害是指给被侵害方造成的利益损失和伤害。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。行为具有一定程度的社会危害性，给社会特定利益关系造成了危险或损害，并且危害结果达到了法律规定应追究