价格协商机制对物业服务行业的影响与实施困境.docVIP

　　价格协商机制对物业服务行业的影响与实施困境 　　一、研究背景 　　2014 年底 ,国家发改委在 《关于放开部分服务价格意见的通知》 中明确提出放开非保障性住房物业服务收费标准， 将国内非保障性住房物业服务定价机制由现行的政府指导定价转变为由业主和物业服务企业协商定价。 物业服务价格协商机制是政府由治理主体转向参与主体， 发挥市场在资源配置中的决定性作用的结果， 也是物业管理行业作为较特殊的公共服务行业，将逐步实现市场化的标志。 根据国内外相关文献检索及各地物业管理部门、业主及物业服务企业的访谈，笔者拟从业主、物业服务企业、政府主管部门等不同视角讨论物业服务价格协商机制下可能出现的问题，分析其原因，提出相关政策建议，希望对物业服务行业价格协商机制的顺利执行提供参考。 　　物业管理自 20 世纪 80 年代随着住房商品化引入国内，由于发展历史较短、相关法律法规不完善、参与企业良莠不齐等原因，一直以来，都实行政府指导定价机制，各地政府主管部门测算物业服务成本，根据不同服务等级制定不同的收费标准， 物业服务企业根据企业资质、服务标准及政府制定的价格标准向业主收费。 　　政府指导定价机制在一定程度上规范了物业服务企业收费，保证了广大业主的权益，促进了物业服务行业的规范发展，但在实际执行过程中，政府指导定价机制存在一些问题， 主要表现为广大业主作为物业服务购买者，对物业服务内容不够清楚，对业主的责权利不够明晰；由于物业服务参考标准不可能过于注重细节，部分物业服务企业为降低运营成本， 采用降低服务标准等方式损害了业主的利益； 物业管理行业属于劳动密集型行业， 近年来随着企业用工成本的不断增加而物业服务收费参考标准未相应变动， 物业服务企业普遍存在盈利能力下降甚至亏损的现象。 　　笔者认为，出现上述现象的主要原因如下：1） 政府独特的主导型地位实际上是一种隐形垄断， 而垄断条件下的任何组织都有可能丧失追求成本最小化与效益最大化的动力，造成资源浪费和管理效率低下。2）政府作为一个有限。 　　理性经济个体，在政策执行过程中可能产生一些非理性行为，政府对物业市场过度干预势必影响该行业的正常发展。 　　二、价格协商机制对行业相关主体影响分析 　　（一） 价格协商机制对物业服务企业的影响 　　1.价格协商机制有可能降低物业服务企业经营风险，提升物业服务企业竞争力。 　　物业服务企业属于劳动密集型行业， 企业运营成本中占比最大的是人工工资， 政府制定物业指导价格的依据是当时社会劳动力平均价格， 很多省市物业指导价格都是多年前制定的， 由于政策的连贯性及物业服务行业涉及民生问题， 很多省市物业指导价格制定后基本没有调整。近年来，随着经济发展及新《劳动法》 　　的实施，用工成本逐年增加，使得很多物业服务企业面临亏损风险。为了维持企业的正常运行，部分物业服务企业通过合并非核心岗位、减少服务次数来压缩成本，成本的减少必然会降低服务质量， 从而引起部分业主不满，一些业主通过投诉等方式进行维权，部分业主甚至采用拒缴或延迟缴纳物业费的方式表达不满， 进一步加剧了物业服务企业的财务负担， 物业服务企业没有足够的资金改善物业服务质量， 只能进一步压缩成本，形成恶性循环。 2013 年北京市物业服务企业经营状况调研报告显示， 物业费平均欠缴率达到 21.51%,84.6%的物业企业处于亏损状态。物业服务价格参考标准的放开使物业服务企业摆脱了收费标准的约束，物业服务企业可以根据当地经济发展状况、 物业服务成本等因素科学合理地制定服务价格， 保证物业服务企业能获取合理利润。实行价格协商机制后，郑州一些物业服务企业已经将一级资质物业公司的高层收费从1.10 元/平方米调整为 1.73 元/平方米，多层从 0.58 元/平方米调整到 0.70 元/平方米。 　　物业服务价格的上涨对物业服务企业来说是一个积极信号， 可能会降低企业经营风险，提升行业利润水平。 　　2. 价格协商机制有可能激发企业改善服务质量，促使物业管理行业改革和创新。 　　市场机制下物业服务价格由业主委员会与物业服务企业共同协商决定，物业服务企业要提高服务价格，必须提供与收费相配套的服务， 服务的评价者与监督者不是政府相关部门，而是广大业主，物业服务企业不是对政府负责，而是对广大业主负责，这将促使物业服务企业作出相应调整以适应外部环境变化， 物业服务企业可能重新审视企业内部管理机制， 提高市场响应速度； 可能使本来对服务价格较为敏感的物业服务企业更加注重在保证服务质量的前提下，改变经营方式，通过科学管理控制成本，扩大利润空间；可能促使物业服务内容多样化、个性化，除了传统物业服务涉及到的房屋设施管理、治安、清洁、绿化、维修等服务，随着市场逐步扩大， 基础服务在物业管理中的重要性会相对减弱，物业服务企业会提供更多