价格坚挺在房地产中的重要影响.docVIP

　　价格坚挺在房地产中的重要影响 摘　要：房地产的价格问题历来受到经济学家和政府的密切关注。Carey (1990) 提出了一个信息不对称条件下的土地价格模型，分析了土地价格变化与投资者数量和银行贷款额之间的关系。Wong(1998) 以泰国资产泡沫为背景建立了动态模型，说明了在宏观经济过热和国际资本大量流入的条件下，房地产开发商对市场过度乐观的预期以及由此产生的从众行为在房地产泡沫形成中的作用机制。周京奎提出了金融支持过度假说，论证了在房地产局部均衡的框架下金融支持过度与房地产泡沫生成和演化的过程。 这一系列的研究成果，对解释房地产价格问题都具有积极意义。 关键词：价格坚挺；内在因素；经济管制 一、问题的提出 　　如果房地产价格出现不正常的持续上涨或者价格坚挺，将会带来一系列的经济和社会问题。例如，近几年来，我国房地产价格持续走高拉动了整个经济的过热；房价过快上涨抑制了其他消费支出，不利于经济稳定和均衡发展；房价居高不下将会引发房地产金融风险;房地产过热将进一步拉大贫富差距，增加了社会的不安定因素。正因为房地产价格上涨会引发许多经济和社会问题， 政府就必然对此给予高度的重视。 　　值得进一步研究的问题是，抑制房地产价格上涨的各项宏观调控政策尚未起到理想效果的原因何在? 为什么在全方位加大宏观调控力度的情况下， 房地产价格仍保持较高的涨幅? 研究此类问题的成果已经很多，但基本上围绕实施什么形式的财政和货币政策，以及对这些政策改革的具体建议等方面。笔者从房地产的内在因素与房地产商的两个手段如何结合以及二者对房地产价格的形成作用入手，建立一个新的分析框架， 用以解释房地产价格坚挺的原因，从中探讨解决房地产价格坚挺的政策思路。 二、房地产的内在因素与政策选择 　　1.房地产的内在因素与价格坚挺的分析框架 　　房地产 (或房地产业，下同 ) 的内在因素有两个： 其一，一般地说，根据威廉·配第指出的房屋具有二重性，即房屋既是支出的媒介，又是一种收益的手段。这就是说，住房对于短期而言是消费品，对长期而言是投资品。这是所有国家的房地产都具有的因素。其二，按照 《中华人民共和国土地管理法 》规定，城市市区的土地属于国家所有，而一旦将土地批租给房地产商以后，房地产业因垄断土地使用权而成为垄断性行业，由此衍生出房地产商的 “税负转嫁 ”和 “垄断定价 ”两个手段，这是我国土地所有制造成的房地产业特有的因素。 　　在这两个因素中，后者是造成房地产价格坚挺的主要因素，前者是次要因素。房地产的内在因素与房地产商的两个手段，构成了我们对房地产价格坚挺的一个分析框架。 　　2.房地产的内在因素与宏观政策效力的弱化 　　城镇住房制度改革的标志，是1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布。从此以后，我国房地产业快速发展，与此同时，城镇商品房价格也保持着很高的增速。而针对房地产价格的走势，一方面是调控房地产价格上涨的政策不断推出，另一方面是房地产价格坚挺。 　　自2003年底开始，政府出台了多项经济政策企图稳定房地产价格。尤其是 2005年 3月份以来，国务院及其相关部委连续出台抑制房地产价格上涨的政策措施，主要有《关于切实稳定住房价格的通知 》.《加强房地产市场引导和调控的八点措施 》.《关于做好稳定住房价格工作的意见 》.《关于加强房地产税收管理的通知 》。直至 2006年 4月，中央银行又通过加息紧缩信贷，企图彻底治理房地产价格坚挺和房地产市场过热，但收效甚微。2008年，受国际金融危机以及国内经济不景气的影响，楼市开始呈现低迷，为了扩内需，保增长，中央及地方政府又出台一系列政策，包括契税.营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；2009年又调低房地产开发项目自有资本金.宽松货币政策等。在一系列政策的刺激下，09年楼市一片火热，成交量.房价齐齐飙升，各省市地王频出。 　　有关数据显示，今年以来，国内房地产市场快速回暖，全国商品房累计销售面积同比增速自 3月份首次转正以来， 涨幅持续扩大， 9月份达到 44.8%；房屋销售价格指数环比涨幅也在 3月份由负转正，涨幅持续扩大。与此同时，商品房投资额同比增速自年初以来持续上升，但还大幅低于08年同期水平，商品房新开工面积仍同比下降0.4%，商品房施工面积同比增长 15.4%，仍低于 08年同期水平。全国商品住宅市场去库存化趋势明显，9月份北京.杭州和南京等城市的住宅出清周期较 08年年底缩短了 10-15 个月，部分城市新推盘量有限已成为制约商品住宅持续上涨的一个重要影响因素。这些数据说明， 在房地产价格坚挺的态势面前，宏观调控的政策效力弱化。 　　政府对房地产宏观调控的主要政策包括财政政策和货币政策。财政政策主要是税收政策，货币政策主要是利率和信贷政策。这些政策在调