休闲农业地产发展中的问题与调整策略.docVIP

　　休闲农业地产发展中的问题与调整策略 　　农业部于 2011 年 8 月份颁布《全国休闲农业发展十二五规划》，指出要大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，到 2015 年，休闲农业要成为横跨村乡镇县一、二、三产业的新兴产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。有关机构研究发现，在人均产值达到 7000 美元的时候，都市农业就会上升到休闲阶段，市民不仅到农村旅游，而且在农场食宿。据国家统计局公布数据显示，2014 年我国的人均 GDP 约为 7485 美元（约合人民币 46531 元），在天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建等地，人均 GDP 已突破 10000 美元，中国的休闲度假需求出现爆发式的增长，已成为国人常态的休闲方式和生活方式。目前中国已完全具备农业地产规模化发展的市场基础与经济基础，得益于政府的政策支持和人民生活水平的提高，休闲农业地产在我国有着良好的发展前景。 　　一、休闲农业地产发展的重要性 　　1、发展休闲农业地产是我国城镇化建设的重要途径 　　城镇化推动一个国家的经济结构、社会结构、城乡空间布局和居民生活方式的改进，在我国这样一个城乡二元经济结构划分明显的国家，城镇化具有重要的战略意义。 　　根据我国的国情，费孝通先生提出小城镇，大战略的观点，大力发展小城镇是实现我国城镇化的重要途径。发展小城镇，有利于乡镇企业相对集中、大规模的转移农村剩余劳动力；有利于提高农民素质，改善生活质量；有利于弱化我国城乡二元经济结构，促进社会的更快发展；有利于扩大内需，推动国民经济更快增长。当前，我国的小城镇建设还处于初步阶段，特别是在小城镇建设的质量上还存在许多问题，距离我国农村现代化和城镇化的要求还很远。 　　通过引入企业机制，发展休闲农业，带动企业到小城镇的投资，将更多资金和资源投入到小城镇的建设中来，为当地的基础设施建设提供支持，还可减轻政府推进城镇化建设的资金压力。 　　2、发展休闲农业地产带动当地区域经济发展 　　发展休闲农业地产，在不违背土地国有属性的基础上，将土地与新的资源、新的视野、新的管理模式融合，提高土地附加值，并把其兑现成可以消费的旅游产品和景观环境，然后发展衍生出房地产和休闲娱乐活动。这种新模式是扩大内需的最大潜力所在，也带来了当地经济的持续繁荣。此外，农民把土地流转给开发企业用于建设农业观光园后，还可以在园区内继续从事农作物种植工作。同时，由于开发征地而迁出原有住房的居民还可以得到补偿，住进全新规划的新型农村社区。这种做法实现了开发商和农民的土地共享，并使双方在产业链中均提高了收益，从而带动当地区域经济的总体发展。 　　3、发展休闲农业地产有利于改善农村生态环境 　　随着农业产业化进程的加快，农村环境问题日益突出，村镇整体环境脏乱差，饮用水水源质量下降，畜禽养殖污染、农药等化学污染严重，这些不仅威胁着农民群众的身体健康，而且制约了农村产业化的进一步发展。所以，通过发展休闲农业地产，以科学理念为指导、市场需求为导向、多元产品为支撑、农旅资源为主导，高起点规划，多功能打造，进行农村基础设施建设和环境建设，有利于建成生态文明、环境优美的休闲农业、乡村旅游度假区。因此发展休闲农业地产，既促进了村容整洁，优化了农村环境，又改善了农村生态环境。 　　4、发展休闲农业地产是房地产开发商多元化经营的方向 　　一般情况下，企业的发展往往要经过创业、扩张、多元化三个阶段，多元化经营是企业发展到一定规模的一种自然选择。目前的世界 500 强企业，90%以上实行多元化经营。多元化也是企业发展到一定阶段之后，为了追求企业的范围经济效应，充分利用企业资源，为企业寻找新的经济增长的一种经营方式。房地产企业发展到一定阶段以后，企业会通过实施多元化经营，调整产品结构。发展休闲农业地产是当前房地产企业产品多元化的一种形式，是在房地产产品开发形式上的一种创新，为其在低碳经济时代更好适应社会和市场的发展提供了新的发展思路。 　　二、休闲农业地产发展存在的问题 　　1、开发模式错误的问题 　　我国房地产开发的传统模式是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的一条龙式模式。这种模式源自香港，又叫香港模式。这种全能型香港模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置。但是，由于我国近几年的房地产宏观调控，在休闲农业地产中采用香港的这种地产开发先行的模式，即在配套和农业产业没有一定基础的条件下就先发展地产，不仅很难吸引消费者，对土地本身价值的体现也极为不利。 　　2、核心吸引力不足的问题。 　　休闲农业地产的核心竞争力在于其鲜明的文化主题。当前的休闲农业地产经营者多数是利用当地的农产品进行简单加工，满足客人的需要。在人们回归自然，获得身心放松、愉悦精神的同时，农业价值实现了其在休